Покупка квартиры в Испании стоит дороже цены в объявлении: сверху идёт налог, и он зависит от региона. Одна и та же квартира за 300 000 € обойдётся в 18 000 € налога в Мадриде и в 30 000 € в Каталонии. Ниже — какой налог платить за вторичку и за новостройку, ставки всех регионов на 2026 год по сводке Министерства финансов, калькулятор для 15 регионов сразу и налоги, которые придут уже после покупки.
- Вторичка
- ITP: от 6% (Мадрид) до 10–13% (Каталония)
- Новостройка
- НДС 10% + AJD от 0,75% до 1,5%
- База налога
- Цена, но не ниже справочной стоимости кадастра
- Продавец — нерезидент
- Покупатель удерживает 3% цены и платит в налоговую
- После покупки
- IBI каждый год, нерезидентам — ещё Modelo 210
Какой налог платит покупатель
При покупке жилья в Испании платят один из двух налогов — всё зависит от того, у кого вы покупаете.
Вторичное жильё (у частного лица или у компании, которая не строила дом) — ITP, налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Он региональный: ставки утверждает каждое автономное сообщество.
Новостройка (первая продажа от застройщика) — НДС 10% (IVA), который вы платите застройщику вместе с ценой, плюс AJD — налог на нотариальный документ (Actos Jurídicos Documentados), тоже региональный. Для жилья с госзащитой особого режима НДС — 4%, на Канарских островах вместо НДС действует местный налог IGIC.
Налог платят в течение месяца после подписания у нотариуса, обычно через нотариуса, банк или гестора — вместе с регистрацией в реестре собственности.
Ставки по регионам на 2026 год
| Регион | ITP на вторичку | AJD на новостройку |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | 0,75% |
| Канарские острова | 6,5% | 0,75% |
| Андалусия | 7% | 1,2% |
| Ла-Риоха | 7% | 1% |
| Мурсия | 7,75% | 1,5% |
| Галисия | 8% | 1,5% |
| Кастилия и Леон | 8% до 250 000 €, 10% на остаток | 1,5% |
| Астурия | 8% до 300 000 €, 9% до 500 000 €, 10% дороже — на всю цену | 1,2% |
| Арагон | от 8% до 10% по ступеням (до 400 000 € — 8%) | 1,5% |
| Эстремадура | 8% до 360 000 €, 10% до 600 000 €, 11% сверх | 1,5% |
| Балеарские острова | от 8% до 13% по ступеням (до 400 000 € — 8%) | 1,5% |
| Кантабрия | 9% | 1,5% |
| Кастилия-Ла-Манча | 9% | 1,5% |
| Валенсия | 9%, дороже 1 млн € — 11% на всю цену | 1,4% |
| Каталония | 10% до 600 000 €, далее 11, 12, 13% | 1,5% |
В Валенсии новые ставки действуют с 1 июня 2026 года: до этого ITP был 10%, AJD — 1,5%. «По ступеням» значит, что каждая ставка применяется только к своей части цены. В Астурии и в Валенсии для дорогого жилья иначе: одна ставка на всю цену.
Страна Басков и Наварра живут по своим налоговым законам. По данным налоговых провинций, в Стране Басков вторичное жильё облагается 4%, а небольшие квартиры до 120 м² — 2,5%; в Наварре — 6%. Перед сделкой сверяйте условия с местной налоговой.
Калькулятор: одна квартира — 15 регионов
Сколько стоит налог на одну и ту же квартиру в разных регионах
Введите цену и выберите регион — справа налог, а ниже та же покупка во всех 15 регионах общей системы.
Та же покупка в 15 регионах
Общие ставки 2026 года. Льготы для молодых, многодетных, людей с инвалидностью и для сельских посёлков снижают налог почти везде — их условия в каждом регионе свои. Налог считают от цены, но не ниже справочной стоимости кадастра.
Льготы: почти везде, но у каждого региона свои
Каждый регион снижает налог отдельным группам покупателей основного жилья. Обычно это:
- молодые — как правило, до 35 лет, с лимитом дохода;
- многодетные и неполные семьи — например, в Мадриде ITP 4% для многодетных;
- люди с инвалидностью — обычно от 33% или 65%;
- покупатели в малых посёлках — в Каталонии с августа 2025 года 4%, а в муниципалитетах особого внимания 3%;
- жильё с госзащитой (VPO) — например, 4% в Мурсии для VPO особого режима.
Условия везде разные: возраст, доход по декларации IRPF, площадь, срок, в течение которого нужно въехать. Подробный разбор одного региона — в статье про налоги при покупке жилья в Каталонии: там же калькулятор с льготами до 35 лет и ставкой 20% для крупных владельцев.
Льгота для молодых: что будет, если продать квартиру
Льготная ставка для молодых — не подарок навсегда, а условная скидка. Её дают под обещание, что квартира станет вашим основным жильём: въехать нужно в течение 12 месяцев и прожить в ней не меньше 3 лет подряд. Нотариус обычно прямо пишет это в договоре. Отсюда два частых вопроса.
Продаю раньше трёх лет
Скидку придётся вернуть. В течение месяца после продажи (или после того, как перестали жить в квартире) подаёте дополнительную декларацию: доплачиваете разницу между обычной и льготной ставкой плюс проценты за просрочку. В Каталонии на квартире за 250 000 € это 12 500 € и проценты.
Исключение — если переезд вынужденный: брак, развод, регистрация или распад пары, перевод по работе, первая или более выгодная работа «и похожие обстоятельства». Тогда 3 года могут не требоваться, но обстоятельство нужно подтвердить документами.
Продаю после трёх лет и покупаю новую квартиру — дадут ли льготу снова
Зависит от региона: одни дают её только на первое жильё, другие — на любое основное жильё, если на дату новой покупки вы снова проходите по возрасту и доходу.
| Регион | Льгота для молодых | Возраст | Только первое жильё |
|---|---|---|---|
| Каталония | ITP 5% вместо 10%, AJD 0% | 35 лет и меньше | Нет — нужны возраст, основное жильё и база IRPF до 36 000 € |
| Галисия | ITP 3% | до 36 лет | Нет, но лимит имущества покупателей — 240 000 € (+30 000 € на члена семьи) |
| Андалусия | ITP 3,5% при цене до 150 000 € | до 35 лет | Нет |
| Астурия | ITP 4% до 150 000 €, 6% дороже | до 35 лет включительно | Нет |
| Мурсия | ITP 3% | 40 лет и меньше | Нет, база IRPF до 40 000 € |
| Экстремадура | ITP 4% при цене до 200 000 € | до 36 лет | Не указано; база IRPF до 30 000 € (55 000 € в совместной) |
| Арагон | скидка 30% налога при цене до 100 000 € | до 35 лет | Нет |
| Мадрид | скидка 10% налога при цене до 250 000 €; 100% до 35 лет в посёлках до 2 500 жителей | — | Нет |
| Валенсия | ITP 6% (до 180 000 €) или 8% | до 35 лет | Да |
| Кастилия и Леон | ITP 4% | все покупатели до 36 лет | Да |
| Кастилия-Ла-Манча | ITP 3% при цене до 240 000 € и ипотеке больше 50% | до 36 лет | Да |
| Ла-Риоха | ITP 4% (3% в малых посёлках) | до 40 лет | Да |
| Балеарские острова | скидка 100% | до 30 лет, 3 года жизни на островах | Да |
По сводке Министерства финансов «Tributación Autonómica. Medidas 2026». В Кантабрии общей льготы для молодых нет: скидка до 40 лет — только на жильё с госзащитой или в посёлках с депопуляцией.
Там, где льгота повторяется, есть подвох. Лимит дохода проверяют по последней поданной декларации IRPF, и считают общую базу вместе с базой сбережений. Прибыль от продажи прежней квартиры попадает именно в базу сбережений.
Пример для Каталонии. Вы продаёте квартиру в марте 2027 года с прибылью 40 000 € и покупаете новую:
- В том же 2027 году, до подачи декларации за 2027-й. Последняя декларация — за 2026 год, прибыли от продажи в ней нет. Если там база до 36 000 € и вам 35 или меньше — снова 5%.
- В 2028 году, после подачи декларации за 2027-й. В последней декларации теперь сидит прибыль 40 000 €. Вместе с зарплатой лимит 36 000 € почти наверняка превышен — льготы не будет, ставка 10%.
Поэтому новую квартиру выгоднее покупать в том же году, что и продавать старую, — или проверить, освобождена ли прибыль реинвестированием.
Проверьте свой случай:
Сохранится ли скидка и дадут ли её снова
Квартира куплена со льготой для молодых. Ответьте на вопросы о продаже и новой покупке — проверка покажет, что будет со старой скидкой и получится ли новая.
Проверка по общим условиям регионов из сводки Минфина 2026 года. У многих регионов есть дополнительные требования — по доходу, имуществу, цене, месту, — уточняйте их у нотариуса до задатка.
Отдельно о налоге с прибыли: если вы продаёте основное жильё (прожили в нём 3 года) и вкладываете сумму продажи в новое основное жильё в течение 2 лет, прибыль освобождается от IRPF. Как это считается — в статье про налог при продаже квартиры.
От какой суммы считают налог
С 2022 года налог считают от цены в договоре, но не ниже справочной стоимости (valor de referencia), которую кадастр рассчитывает для каждого объекта по реальным сделкам рядом. Купили дешевле справочной стоимости — налог всё равно с неё. Справочную стоимость любого объекта можно посмотреть заранее на сайте кадастра по кадастровому номеру. Если считаете её завышенной, оспорить можно, но уже после уплаты налога.
Если продавец — нерезидент
Покупатель жилья у нерезидента обязан удержать 3% цены и в течение месяца перечислить их в налоговую по форме 211 (статья 25.2 закона о налоге нерезидентов). Это аванс налога продавца с прироста стоимости. Не удержали — налоговая может взыскать эти 3% с покупателя, а недвижимость отвечает за долг. Нотариус обычно напоминает об этом сам, но проверить статус продавца стоит до сделки.
Речь о налоговом нерезиденте. Это человек, который проводит в Испании не больше 183 дней в году и не держит здесь центр интересов и семью. ВНЖ, NIE или испанский паспорт статус не определяют. Продавец с ВНЖ, который уже несколько лет живёт в другой стране, считается нерезидентом. Иностранец без ВНЖ, который живёт в Испании больше полугода, — резидент. Если продавец называет себя резидентом, попросите сертификат налогового резидентства. Чем налоговое резидентство отличается от ВНЖ, прописки и «резидентства» в банке, разобрано в статье о видах резидентства в Испании.
Другие расходы при покупке
Кроме налога, покупатель платит нотариусу и реестру собственности — по государственным тарифам, сумма зависит от цены. Если сделку ведёт гестор или юрист — их гонорар. Если покупка в ипотеку, налог на ипотечный документ с ноября 2018 года платит банк, а покупатель — оценку квартиры и свою часть расходов по договору ипотеки.
Деньги на покупку из-за границы, особенно от родственников, стоит оформить заранее: заём или дарение. Как оформить заём и не получить вопросы от налоговой — в статье про договор займа и Modelo 600. Дарение облагается налогом на дарение — разбор в статье про налог на наследство и дарение.
Налоги после покупки
- IBI — налог на недвижимость в мэрию каждый год, от кадастровой стоимости. Ставку устанавливает муниципалитет. Плюс сбор за вывоз мусора.
- Нерезидентам — Modelo 210 каждый год, даже если квартира пустует: налог на «вменённый доход» — 1,1% или 2% кадастровой стоимости, облагаемые по ставке 19% для резидентов ЕС и 24% для остальных. Если сдаёте — налог с аренды.
- Резиденту Испании за основное жильё вменённого дохода нет. За вторую квартиру, которая не сдаётся, — вменённый доход в годовой декларации IRPF.
- При продаже продавец платит налог с прироста стоимости в IRPF (или IRNR для нерезидента) и муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía municipal).
Подробно о том, как облагается сдача квартиры, — в статье про налоги при сдаче жилья в аренду, а продажа — в статье про налог при продаже квартиры. Если покупаете в кредит — ипотека для иностранца с калькулятором.
Испанская недвижимость в Modelo 720 не указывается: это декларация о зарубежных активах резидента. Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) касается только крупных состояний.
Частые вопросы
Какой налог при покупке квартиры в Испании?
За вторичное жильё — ITP по ставке региона: от 6% в Мадриде до 10–13% в Каталонии. За новостройку — НДС 10% и AJD от 0,75% до 1,5%.
Иностранец платит при покупке больше, чем испанец?
Нет, ставки одинаковые для всех. Различия появляются потом: нерезидент каждый год подаёт Modelo 210 с вменённого дохода, а при продаже покупатель удерживает у него 3% цены.
Можно ли указать в договоре цену ниже, чтобы заплатить меньше налога?
Нет смысла: налог считают не ниже справочной стоимости кадастра. Занижение цены ниже реальной — уже нарушение с риском штрафа для обеих сторон.
В каком регионе самый низкий налог на покупку жилья?
Среди регионов общей системы — в Мадриде: ITP 6% и AJD 0,75%. В Стране Басков для вторичного жилья ещё ниже — 4%, а для небольших квартир 2,5%.
Можно ли второй раз получить льготу для молодых при покупке жилья?
Зависит от региона. В Каталонии, Галиции, Андалусии, Астурии, Мурсии, Арагоне и Мадриде льгота не привязана к первому жилью: если на дату новой покупки вы проходите по возрасту и доходу и квартира станет основным жильём, ставка снова льготная. В Валенсии, Кастилии и Леоне, Кастилии-Ла-Манче, Ла-Риохе и на Балеарах — только на первое жильё.
Что будет, если продать квартиру, купленную со льготой, раньше 3 лет?
Скидку нужно вернуть: в течение месяца подать дополнительную декларацию и доплатить разницу с процентами. Исключение — вынужденный переезд: брак, развод, перевод по работе и похожие обстоятельства.
Кто платит налог: покупатель или продавец?
ITP или НДС с AJD — покупатель. Продавец платит налог со своей прибыли и муниципальный налог на прирост стоимости земли.
Источники
- Министерство финансов: Tributación Autonómica. Medidas 2026, глава I (п. 4, анексы V–VI) и глава IV (тарифы ITP и AJD по регионам)
- Decreto ley 5/2025 Каталонии
- Ley 11/2021 — справочная стоимость как минимальная база ITP
- Texto refundido de la Ley del IRNR: статья 25.2 (удержание 3%), статья 24 (вменённый доход нерезидентов)
- Real Decreto-ley 17/2018 — налог на ипотечный документ платит банк
