Сдавать квартиру в Испании выгодно, но налог зависит от трёх вещей: живёте ли вы в Испании, какой у вас договор аренды и когда он подписан. Резидент платит налог по своей шкале, но может вычесть расходы и уменьшить доход на 50–90%. Нерезидент из ЕС платит 19% с чистого дохода, а нерезидент из России, Украины или Казахстана — 24% со всей аренды без вычетов. Правила для резидентов меняются прямо сейчас: в октябре 2026 года правительство ввело новую шкалу сокращений. Ниже — что действует, калькулятор и все обязанности владельца.
- Резидент
- Доход минус расходы и амортизация, сокращение 50–90%, налог по шкале
- Нерезидент из ЕС
- 19% с дохода минус расходы
- Нерезидент не из ЕС
- 24% со всей аренды, расходы не вычитаются
- Нерезидент — когда платить
- Modelo 210 каждый квартал
- Туристическая аренда
- Без сокращений, нужна регистрация в едином реестре
Калькулятор
Сколько налога с аренды квартиры
Впишите аренду и расходы за год. Калькулятор покажет налог для резидента Испании и для владельца, который живёт за границей.
Оценка: налог резидента — по шкале 2025 года поверх зарплаты, без других доходов. С 08.10.2026 для новых договоров действует новая шкала сокращений (от 15% до 100%), её ещё должен утвердить Конгресс — подробности в статье.
Резидент Испании: как считается налог
Доход от аренды — это «доход от недвижимого имущества» (rendimientos del capital inmobiliario). Он идёт в общую базу и облагается по той же шкале, что и зарплата, — поверх неё.
- Вся аренда за годВсё, что заплатил арендатор, включая коммунальные услуги, если их платит он вам, а не поставщикам.
- Минус расходыIBI, плата общине собственников, страховка, ремонт и обслуживание, проценты по ипотеке, комиссия агентства, услуги гестора, налог на мусор. Проценты и ремонт вместе — не больше арендного дохода, остаток переносится на 4 года.
- Минус амортизация3% в год от стоимости здания без земли — от цены покупки с налогами или кадастровой стоимости, что больше. Мебель и техника — 10% в год.
- Минус сокращениеЕсли сдаёте как основное жильё арендатора по договору на долгий срок, чистый доход уменьшается на 50–90% — в зависимости от даты договора и условий (ниже).
- Налог по шкалеОстаток прибавляется к зарплате и облагается по вашей шкале: от 19% до 47% в зависимости от общего дохода и региона.
Сокращения по дате договора
Сокращение работает только для жилой аренды — когда квартира становится основным жильём арендатора. Туристической и сезонной аренды оно не касается.
| Договор подписан | Сокращение |
|---|---|
| До 26 мая 2023 года | 60% |
| С 26 мая 2023 года по 7 октября 2026 года | 50% в общем случае; 60% — если за 2 года до договора сделан ремонт; 70% — если впервые сдаёте молодому арендатору 18–35 лет в напряжённой зоне; 90% — если в напряжённой зоне снизили цену больше чем на 5% к прошлому договору |
| С 8 октября 2026 года | Новая шкала Real Decreto-ley 29/2026 (ниже) |
Что изменилось в октябре 2026
Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября 2026 года, действующий с 8 октября, переписал сокращения для новых договоров. Логика: чем ниже цена относительно прошлого договора и государственного индекса цен, тем больше скидка.
- Новый договор со снижением цены больше чем на 5% — от 70% до 100%: 100%, если продлеваете того же арендатора после окончания договора или цена ниже индекса; 95% — напряжённая зона и арендатор 18–35 лет; 90% — напряжённая зона; 85% — арендатор 18–35 лет; 70% — остальные случаи.
- Цена не выросла — 50%.
- Цена выросла — от 40% (рост до 5%) до 15% (рост больше 20%).
- Первая сдача квартиры — от 50% до 100% по тем же признакам: индекс цен, зона, возраст арендатора.
- Отдельно: 70% при сдаче государству или некоммерческой организации под социальную аренду, 60% после ремонта за последние 2 года.
Повышенные сокращения за новый договор и первую сдачу не получает «крупный владелец» (gran tenedor). И ни одного сокращения нет, если доход не задекларирован, а налоговая нашла это при проверке.
Декрет-закон должен утвердить Конгресс в течение 30 дней. Похожий декрет 26/2026 конгресс 2 октября отменил, и правила вернулись к прежним. Если 29/2026 тоже не утвердят, для договоров, подписанных в период его действия, вопрос придётся решать по разъяснениям налоговой. Подписывая новый договор сейчас, сохраняйте прошлый договор и подтверждение цены.
Если квартира пустует
Пока квартира не сдана и это не ваше основное жильё, резидент платит налог с «вменённого дохода»: 1,1% или 2% кадастровой стоимости за год, пропорционально дням простоя. Он тоже идёт в общую базу.
Нерезидент: Modelo 210
Нерезидент платит налог на доходы нерезидентов (IRNR), а не IRPF. Шкалы нет, вычеты другие:
- Резидент ЕС, Исландии или Норвегии — 19% с чистого дохода: можно вычесть те же расходы и амортизацию, что и резидент. Сокращений 50–90% нет.
- Резидент другой страны (Россия, Украина, Казахстан, США и т. д.) — 24% со всей аренды. Расходы и амортизация не вычитаются.
- Когда подавать. Modelo 210 по аренде — каждый квартал, в первые 20 дней апреля, июля, октября и января. За месяцы, когда квартира пустовала, — один раз в год, до 31 декабря следующего года.
- Двойное налогообложение. Страна вашего резидентства тоже может обложить аренду. Испанский налог обычно засчитывают по соглашению — см. статью о соглашениях.
Разница огромная. Квартира за 12 000 € в год с расходами 2 000 €: нерезидент из ЕС заплатит около 1 900 € (19% с 10 000 €), нерезидент из третьей страны — 2 880 € (24% с 12 000 €). Поэтому для переезжающих важно, с какого года вы становитесь резидентом: см. статью про налоговое резидентство.
Туристическая и сезонная аренда
Краткосрочная сдача туристам — не жилая аренда: сокращений нет, весь чистый доход облагается по шкале (или 19% / 24% у нерезидента). Если вы оказываете гостиничные услуги — уборку во время проживания, смену белья, завтраки, — добавляется НДС 21%, и это уже деятельность с регистрацией.
С 1 июля 2025 года для краткосрочной и сезонной аренды нужен номер в едином реестре аренды (Registro Único de Arrendamientos); без него объявления на платформах блокируют. Плюс региональная туристическая лицензия, если её требует регион или город.
Что ещё обязан владелец
- Залог (fianza) арендатора в большинстве регионов нужно сдать в региональный орган.
- Если арендатор — компания (снимает квартиру для сотрудника), она удерживает 19% аренды и перечисляет в налоговую. Это аванс вашего налога: резидент зачитывает его в декларации.
- Доход декларируется даже при небольшой сумме — налоговая получает данные о договорах и залогах.
- Покупка с целью сдачи — налоги при покупке разобраны в статье про налоги при покупке жилья.
Частые вопросы
Сколько налога платит нерезидент с аренды квартиры в Испании?
Резидент ЕС — 19% с дохода за вычетом расходов. Резидент другой страны — 24% со всей аренды без вычетов. Подаётся Modelo 210 каждый квартал.
Какие расходы можно вычесть из дохода от аренды?
IBI, плату общине, страховку, ремонт, проценты по ипотеке, агентство, гестора и амортизацию 3% стоимости здания без земли. Резидентам ЕС-нерезидентам — то же самое, нерезидентам из других стран — ничего.
Какое сокращение у моего договора?
Зависит от даты подписания: до 26.05.2023 — 60%, с 26.05.2023 по 07.10.2026 — от 50% до 90%, с 08.10.2026 — новая шкала от 15% до 100% (её ещё должен утвердить Конгресс). Сокращение есть только у аренды под основное жильё арендатора.
Нужно ли платить налог, если квартира пустует?
Да, если это не ваше основное жильё: налог с вменённого дохода — 1,1% или 2% кадастровой стоимости в год. Резидент указывает его в декларации, нерезидент подаёт Modelo 210 раз в год.
Источники
- Ley 35/2006 об IRPF, статья 23: расходы, амортизация 3%, сокращения (ред. RDL 29/2026), статья 85: вменённый доход
- Real Decreto-ley 29/2026 — новые сокращения для договоров с 08.10.2026
- Ley 12/2023 о праве на жильё, заключительное положение 2 — сокращения для договоров с 26.05.2023
- Texto refundido de la Ley del IRNR: статья 24 (ставки 19% и 24%, расходы для резидентов ЕС)
- Real Decreto 1312/2024 — единый реестр краткосрочной аренды
