Иностранцу в Испании ипотеку дают — и резиденту с ВНЖ, и нерезиденту, который покупает квартиру из-за границы. Разница в деталях: какую долю цены даст банк, какие доходы он примет и сколько своих денег понадобится, учитывая налог при покупке. Закон 2019 года хорошо защищает заёмщика: банк обязан выдать условия за 10 дней до подписания, нотариус бесплатно объясняет договор, а большую часть расходов на оформление платит банк. Ниже — как это устроено, калькулятор и чек-лист документов.
- Резидент
- Обычно до 80% от меньшей из цены и оценки
- Нерезидент
- Обычно меньше — часто 60–70%
- Своих денег
- Первый взнос + налог при покупке (6–13% цены)
- Расходы на ипотеку
- Нотариус, реестр, гестор и налог — банк; оценка — вы
- Защита
- Условия (FEIN) за 10 дней, бесплатное объяснение у нотариуса
Калькулятор
Платёж, переплата и сколько нужно своих денег
Цена квартиры, доля кредита, ставка и срок — калькулятор посчитает платёж, проверит его на рост ставки и сложит первый взнос с налогом при покупке.
Без оценки квартиры, нотариуса и реестра по покупке, страховок и комиссий банка. Налог — по общей ставке региона 2026 года, без льгот.
Сколько даст банк
Банк считает долю кредита от меньшей из двух сумм: цены в договоре и оценки квартиры (tasación), которую делает сертифицированная оценочная компания. Если квартира стоит 250 000 €, а оценка дала 230 000 €, 80% — это 184 000 €, а не 200 000 €.
- Резиденты с испанским доходом обычно получают до 80% на основное жильё.
- Нерезиденты и вторая квартира — обычно меньше, часто 60–70%. Доход из-за рубежа банк оценивает строже: валюта, стабильность, возможность проверить.
- Платёж к доходу. Банки обычно ориентируются на то, чтобы все кредитные платежи не превышали примерно трети чистого дохода.
Поэтому своих денег нужно больше, чем просто разница между ценой и кредитом: сверху идёт налог при покупке — от 6% в Мадриде до 10–13% в Каталонии на вторичку, или НДС 10% с AJD на новостройку. Ставки всех регионов — в статье про налоги при покупке жилья.
Документы
- NIE и паспорт. Без NIE не подписать ни покупку, ни ипотеку.
- Подтверждение дохода: работникам — 3–6 последних расчётных листов и договор, автономо — две последние декларации IRPF и квартальные декларации, нерезидентам — справки о доходах и налоговые декларации своей страны с переводом.
- Выписки по счетам за последние месяцы: банк смотрит на расходы и другие кредиты.
- Справка о кредитной истории — испанская (CIRBE Банка Испании) и, для нерезидентов, своей страны, если банк попросит.
- Договор задатка или предварительный договор по квартире и данные из реестра собственности (nota simple).
- Перевод и легализация. Иностранные документы обычно нужны в переводе на испанский, иногда с апостилем.
Как проходит оформление
- Предварительное одобрениеПодаёте документы в несколько банков или через ипотечного брокера. Предварительный ответ — до задатка, чтобы не потерять его, если кредит не дадут.
- Оценка квартирыБанк заказывает оценку у сертифицированной компании, платите вы. Вы можете принести свою оценку, если она не старше 6 месяцев и сделана сертифицированной компанией.
- FEIN и FiAE за 10 днейБанк обязан выдать европейскую стандартную карточку с условиями (FEIN), лист предупреждений об особых условиях (FiAE), проект договора и расчёт платежей при разных ставках — минимум за 10 календарных дней до подписания. FEIN — обязывающее предложение банка на этот срок.
- Бесплатная встреча с нотариусомНе позже чем за день до подписания вы приходите к выбранному вами нотариусу. Он объясняет договор пункт за пунктом, задаёт вопросы по тесту и оформляет акт. Это бесплатно. Без акта ипотеку не подпишут.
- ПодписаниеПокупка и ипотека подписываются у нотариуса в один день. Банк перечисляет деньги продавцу, ипотека регистрируется в реестре собственности.
Фиксированная, плавающая или смешанная
- Фиксированная — ставка не меняется весь срок. Предсказуемо, но обычно дороже на старте.
- Плавающая — Euribor плюс надбавка банка, пересматривается раз в 6 или 12 месяцев. Сейчас дешевле, но платёж может вырасти: калькулятор выше показывает, что будет при росте Euribor на 2 пункта.
- Смешанная — первые 3–10 лет фиксированная, потом плавающая.
Банки снижают ставку за «привязки»: получение зарплаты на счёт, страховку жизни, страховку жилья, пенсионный план. Посчитайте, сколько стоят эти продукты в год: иногда скидка 0,3–0,5 пункта обходится дороже, чем экономия. Страховка жилья от повреждений обязательна, но её можно купить в любой страховой. Страховка жизни не обязательна.
Кто платит расходы
С 2019 года закон распределил расходы на оформление ипотеки:
| Расход | Кто платит |
|---|---|
| Оценка квартиры | Заёмщик |
| Нотариус за договор ипотеки | Банк |
| Регистрация ипотеки в реестре | Банк |
| Гестор | Банк |
| Налог на ипотечный документ (AJD) | Банк |
| Копии договора | Тот, кто их заказал |
Покупку квартиры — нотариус и реестр по сделке купли-продажи, налог при покупке — оплачиваете вы.
Досрочное погашение и смена условий
Погасить ипотеку досрочно можно в любой момент, полностью или частично. Комиссия ограничена законом:
- Плавающая ставка: не больше 0,15% от погашаемой суммы в первые 5 лет или 0,25% в первые 3 года (банк выбирает один вариант), дальше — без комиссии.
- Фиксированная ставка: не больше 2% в первые 10 лет и 1,5% после.
- В любом случае комиссия не может превышать реальную финансовую потерю банка.
Перейти с плавающей на фиксированную ставку можно и в своём банке (novación), и перенеся ипотеку в другой (subrogación). При переходе на фиксированную ставку после первых трёх лет комиссия запрещена.
Особенности для граждан России
По санкционному регламенту ЕС банки не принимают от граждан и резидентов России вклады на сумму больше 100 000 €. Ограничение не действует для тех, у кого есть ВНЖ в стране ЕС. На практике нерезиденту с российским паспортом получить ипотеку и даже открыть счёт сложно: банки дополнительно проверяют происхождение денег. С испанским ВНЖ путь обычный. Как получить ВНЖ, через который можно купить жильё и жить в нём, — в статьях о визе цифрового кочевника и No Lucrativa.
Вычета по ипотеке за основное жильё в IRPF больше нет: он остался только у тех, кто купил жильё до 2013 года. Зато если сдаёте квартиру, проценты по ипотеке уменьшают налог с аренды — см. статью о налогах при сдаче жилья.
Частые вопросы
Может ли нерезидент взять ипотеку в Испании?
Да. Нужны NIE, подтверждённый доход и первый взнос. Банки обычно дают нерезидентам меньшую долю — часто 60–70% от меньшей из цены и оценки.
Сколько своих денег нужно для покупки с ипотекой?
Первый взнос (20–40% цены) плюс налог при покупке: 6–13% на вторичку в зависимости от региона или 10% НДС и AJD на новостройку. Плюс оценка, нотариус и реестр по покупке.
Кто платит нотариуса и налог по ипотеке?
С 2019 года — банк: нотариуса за договор ипотеки, реестр, гестора и налог на ипотечный документ. Заёмщик платит оценку квартиры.
Какая комиссия за досрочное погашение?
По плавающей ставке — до 0,15% в первые 5 лет или до 0,25% в первые 3 года, потом без комиссии. По фиксированной — до 2% в первые 10 лет и до 1,5% потом.
Обязательна ли страховка жизни?
Нет. Обязательна только страховка жилья от повреждений, и её можно оформить в любой страховой. Страховка жизни через банк даёт скидку на ставку — сравните её стоимость с экономией.
Источники
- Ley 5/2019 о договорах кредита на недвижимость: статья 14 (FEIN, FiAE, 10 дней, распределение расходов), 15 (акт у нотариуса), 23 (досрочное погашение)
- Real Decreto-ley 17/2018 — налог на ипотечный документ платит банк
- Регламент (ЕС) 833/2014, статья 5b — ограничение вкладов граждан и резидентов России
- Banco de España: Portal del Cliente Bancario — Euribor и справочник по ипотеке
