При продаже квартиры в Испании продавец платит два налога: государственный — с прибыли от продажи, и муниципальный — с роста стоимости земли под домом (plusvalía). Резидент платит налог с прибыли по шкале от 19% до 30%, а в двух случаях — после 65 лет и при покупке нового основного жилья — может не платить вовсе. Нерезидент платит 19%, а покупатель удерживает у него 3% цены в счёт налога. Разбираем, как считается прибыль, когда налога нет, как работает plusvalía и что изменил октябрьский декрет 2026 года.
- Резидент
- Шкала сбережений: 19, 21, 23, 27, 30%
- Нерезидент
- 19% с прибыли, покупатель удерживает 3% цены
- Без налога
- Основное жильё после 65 лет; реинвестирование в новое основное жильё за 2 года
- Plusvalía
- Налог мэрии с роста стоимости земли, ставка до 30%, срок — 30 рабочих дней
- Нет прибыли
- Нет ни налога с прибыли, ни plusvalía
Как считается прибыль
Прибыль (ganancia patrimonial) — это разница между тем, что вы получили, и тем, во что вам обошлась квартира.
- Сумма продажи — цена в договоре минус расходы продавца: комиссия агентства, plusvalía, сертификат энергоэффективности, нотариус, если платили вы.
- Стоимость покупки — цена покупки плюс налог при покупке, нотариус, реестр и улучшения (не текущий ремонт, а то, что увеличило стоимость: новая кухня, перепланировка).
- Минус амортизация. Если квартиру сдавали и вычитали амортизацию 3% в год, она уменьшает стоимость покупки — и прибыль растёт.
Сохраняйте все счета и договоры с момента покупки: без документов налоговая признает только цену из нотариального акта.
Калькулятор
Сколько налога с продажи квартиры
Цены покупки и продажи, расходы — и калькулятор посчитает прибыль, налог резидента или нерезидента и что будет с удержанными 3%.
Оценка: шкала сбережений 2025 года, без других доходов от капитала и без муниципальной plusvalía (она — расход продажи). Для жилья, купленного до 1995 года, действуют понижающие коэффициенты — их калькулятор не считает.
Резидент: шкала и льготы
Прибыль от продажи идёт в базу сбережений и облагается по своей шкале: 19% с первых 6 000 €, 21% до 50 000 €, 23% до 200 000 €, 27% до 300 000 €, 30% сверх. Платится в годовой декларации весной следующего года.
Без налога в двух случаях:
- Вам больше 65 лет (или вы в ситуации тяжёлой зависимости) и вы продаёте своё основное жильё. Освобождение полное, сумма не важна.
- Реинвестирование. Вы продаёте основное жильё и покупаете новое основное жильё в течение 2 лет до или после продажи. Если вложили всю сумму продажи — налога нет, если часть — освобождается такая же доля прибыли.
- Основное жильё — то, где вы прожили не меньше 3 лет подряд (или меньше, если переезд вынужденный: работа, развод, брак). Квартира, которую сдавали, основным жильём не считается.
Убыток от продажи резидент может зачесть против других приростов от продажи имущества и, частично, против дохода от вкладов и дивидендов — в этом году и следующие четыре.
Нерезидент: 19% и удержание 3%
Нерезидент платит 19% с прибыли — налог на доходы нерезидентов (IRNR). Порядок такой:
- Покупатель удерживает 3%При подписании у нотариуса покупатель удерживает 3% цены и в течение месяца перечисляет их в налоговую по форме 211. Это аванс вашего налога.
- Вы подаёте Modelo 210В течение трёх месяцев после окончания месяца на уплату 3%. Если налог 19% меньше удержанного — просите вернуть разницу. Если больше — доплачиваете.
- Налог в стране резидентстваСтрана, где вы живёте, тоже может обложить прибыль. Испанский налог обычно засчитывают по соглашению об избежании двойного налогообложения.
Удержание 3% берут со всей цены, а не с прибыли. Если прибыли нет или она маленькая, удержанное почти целиком возвращается, но только по заявлению — сама налоговая деньги не вернёт.
Если вы переезжаете в Испанию и думаете продать квартиру, которая у вас уже здесь есть, дата продажи важна: до того, как вы стали резидентом, — 19% нерезидента, после — шкала до 30% или льготы по основному жилью. Подробно о моменте резидентства — в статье про налоговое резидентство.
Plusvalía municipal
Отдельный налог мэрии — на рост стоимости земли, на которой стоит дом (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Его платит продавец, но если продавец — нерезидент-физлицо, обязанность переходит к покупателю, и тот обычно удерживает сумму из цены.
Два способа расчёта — платите по меньшему:
- Объективный. Кадастровая стоимость земли на дату продажи × коэффициент за число лет владения (каждая мэрия утверждает свои в пределах закона) × ставка мэрии (не больше 30%). Срок — не больше 20 лет.
- Реальный. Реальная прибыль от продажи, умноженная на долю земли в кадастровой стоимости, × ставка мэрии.
Если прибыли нет — налога нет. Продали дешевле, чем купили, — заявите об этом в мэрию с договорами покупки и продажи. Это правило действует с ноября 2021 года после решения Конституционного суда.
Срок: 30 рабочих дней после продажи. Многие мэрии требуют самостоятельно посчитать и оплатить налог (autoliquidación).
Предельные коэффициенты для объективного способа изменил Real Decreto-ley 29/2026 — с 1 декабря 2026 года. Декрет ещё должен утвердить Конгресс, а коэффициенты конкретной мэрии смотрите в её ордонансе (ordenanza fiscal). Считайте оба способа и выбирайте меньший.
Что изменил октябрьский декрет 2026
Real Decreto-ley 29/2026 ввёл новое освобождение: прибыль от продажи жилья государственным и муниципальным компаниям по социальному жилью с 8 октября 2026 года до конца 2027 года освобождается полностью, если цена до 200 000 €, и частично — при цене до 800 000 €. Остальную прибыль можно освободить, вложив деньги в новый сберегательный счёт «Financia Europa Reinversión» в течение 6 месяцев. Это работает, только если декрет утвердит Конгресс.
Чек-лист продавца
- Нотариальный акт покупки и все счета: налог при покупке, нотариус, реестр, улучшения.
- Сертификат энергоэффективности — без него нельзя выставить квартиру на продажу.
- Справка общины собственников об отсутствии долгов и последняя квитанция IBI.
- Нерезидент: сертификат налогового резидентства своей страны — понадобится для возврата 3% и для зачёта налога дома.
- Если квартира в ипотеке — справка банка о сумме для погашения и согласие на снятие обременения.
Сравнение с налогами при покупке — в статье про налоги при покупке жилья в Испании, а если квартира сдавалась — в статье о налогах с аренды.
Частые вопросы
Сколько налога платит нерезидент при продаже квартиры в Испании?
19% с прибыли. Покупатель удерживает 3% цены и перечисляет в налоговую, а вы подаёте Modelo 210: доплачиваете или просите вернуть разницу.
Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем куплена?
Нет: ни налога с прибыли, ни plusvalía. Но нерезиденту 3% всё равно удержат — их возвращают по заявлению в Modelo 210, а в мэрию нужно заявить об отсутствии прибыли с документами.
Как не платить налог при продаже основного жилья?
Если вам больше 65 — налога нет. Если меньше — вложите сумму продажи в новое основное жильё в течение 2 лет до или после продажи: прибыль освобождается в той же доле.
Кто платит plusvalía?
Продавец. Но если продавец — нерезидент-физлицо, платить обязан покупатель, поэтому он обычно удерживает эту сумму из цены.
Источники
- Ley 35/2006 об IRPF: статьи 33–35 (прирост, освобождение 65+), 38 (реинвестирование), 66 и 76 (шкала сбережений), доп. положение 65 (ред. RDL 29/2026)
- Texto refundido de la Ley del IRNR: статья 25 (19%, удержание 3%)
- Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales: статьи 104–110 (plusvalía municipal)
- Real Decreto-ley 29/2026
