С 27 июня 2025 года в Каталонии действуют новые налоги на покупку жилья: ITP стал прогрессивным, для крупных владельцев и покупателей целых домов появилась ставка 20%, а льготы для молодых расширили до 35 лет. Об этом много пишут в русскоязычных каналах, и часто с ошибками: «считаются квартиры по всей Испании», «дарение до 250 000 € — 1%», «AJD на новостройки вырос до 3,5%». Мы прочитали сам декрет и разъяснения налоговой Каталонии. Ниже — что действительно изменилось, калькулятор и разбор этих мифов.
- Вторичка
- ITP 10% до 600 000 €, дальше 11, 12 и 13% по ступеням
- Новостройка
- IVA 10% + AJD 1,5%
- До 35 лет
- ITP 5% и AJD 0% на основное жильё при базе IRPF до 36 000 €
- Крупный владелец
- ITP 20%: больше 10 квартир или 1 500 м² в Каталонии, или 5 в напряжённой зоне
- Дарение денег детям на жильё
- Вычет 95% с суммы до 60 000 €, купить — за 6 месяцев
Что за налоги при покупке
При покупке жилья в Испании платят один из двух налогов — в зависимости от того, у кого покупаете.
- Вторичка (у частного лица) — ITP, налог на передачу имущества. Его ставки устанавливает регион, поэтому в Каталонии они свои.
- Новостройка (у застройщика) — НДС 10% (IVA), который вы платите застройщику, плюс AJD — налог на нотариальный акт, тоже региональный.
Налог считают от цены в договоре, но не ниже справочной стоимости, которую рассчитывает кадастр. Сравнение с другими регионами и налоги после покупки — в общей статье про налоги при покупке жилья в Испании. Платят в течение месяца после подписания у нотариуса, обычно это делает нотариус или гестор вместе с регистрацией.
Калькулятор
Сколько налога при покупке квартиры в Каталонии
Цена, вторичка или новостройка, ваш возраст и сколько жилья у вас уже есть — калькулятор выберет ставку и посчитает налог.
Оценка по правилам Каталонии с 27.06.2025. Не учтены сельские льготы (4% и 3% в малых муниципалитетах), жильё с госзащитой (7%) и покупка целого дома (20%). Налог считается от цены, но не ниже справочной стоимости кадастра.
Что изменил Decreto ley 5/2025
Декрет правительства Каталонии от 25 марта 2025 года одобрил парламент региона в мае, основные налоговые меры вступили в силу 27 июня 2025 года.
Прогрессивный ITP
Раньше ставка была 10% для всех и 11% для жилья дороже миллиона. Теперь шкала:
| Часть цены | Ставка |
|---|---|
| до 600 000 € | 10% |
| 600 000 – 900 000 € | 11% |
| 900 000 – 1 500 000 € | 12% |
| больше 1 500 000 € | 13% |
Каждая ставка применяется только к своей части цены. Квартира за 850 000 €: 10% с 600 000 € (60 000 €) плюс 11% с 250 000 € (27 500 €) — итого 87 500 € вместо прежних 85 000 €. Для квартир до 600 000 € ничего не изменилось.
Ставка 20% для крупных владельцев
Покупатель платит 20%, если он — gran tenidor, крупный владелец жилья. По декрету и разъяснению налоговой Каталонии (Resolución 3/2025) это тот, у кого:
- больше 10 жилых объектов в Каталонии (то есть от 11);
- или больше 1 500 м² жилой площади в Каталонии;
- или 5 и больше жилых объектов в зоне напряжённого рынка аренды, которую объявила Генералитат.
Гаражи и кладовые не считаются. Доли в общей собственности считаются по площади пропорционально доле. У физического лица не считается его основное жильё, и покупка своего основного жилья под 20% не попадает. Отдельно 20% платит любой покупатель целого жилого дома — с исключением для семьи, которая покупает дом до 4 квартир, чтобы жить в нём самим и родственникам до второй степени.
Льготы до 35 лет
Возраст для льгот подняли с 32 до 35 лет включительно:
- ITP 5% вместо 10% при покупке вторичного жилья, которое станет основным;
- AJD 0% (скидка 100%) при покупке новостройки как основного жилья.
Условие по доходу: сумма общей базы и базы сбережений минус личный и семейный минимум в последней декларации IRPF — не больше 36 000 €. Это не зарплата: при зарплате около 40 000 € база после взносов и вычетов нередко укладывается в лимит. Жить в квартире нужно начать в течение 12 месяцев и прожить не меньше трёх лет. Ставка 5% есть и у многодетных и неполных семей, людей с инвалидностью от 65%, а с 2025 года — у жертв гендерного насилия.
Экономия на квартире за 250 000 €: 25 000 € по обычной ставке против 12 500 € по льготной — 12 500 €.
Продали раньше трёх лет — разницу 12 500 € и проценты нужно доплатить в течение месяца, кроме вынужденного переезда (брак, развод, работа). Продали позже и покупаете новую — в Каталонии льгота не только на первое жильё: её дают снова, если вы опять проходите по возрасту и доходу. Но прибыль от продажи попадает в декларацию и может съесть лимит 36 000 € — разбор этой ловушки и таблица по всем регионам в статье про налоги при покупке жилья в Испании.
Дарение денег детям на квартиру
Каталония давно даёт вычет при дарении денег детям и внукам на первое основное жильё: 95% от подаренной суммы, но не больше 60 000 € (120 000 € при инвалидности получателя от 65%). Получатель — до 36 лет с базой в последней декларации IRPF не больше 36 000 € (при инвалидности возраст не ограничен). Декрет продлил срок: купить жильё нужно в течение 6 месяцев после дарения (было 3). Если условия нарушены, недоплаченный налог с процентами нужно заплатить в течение месяца.
Остаток сверх вычета облагается по сниженной шкале для близких родственников: 5% до 200 000 €, 7% до 600 000 €, 9% сверх. Сниженная шкала работает, только если дарение оформлено у нотариуса или оформлено им в течение месяца. Как устроен налог на дарение и что делают другие регионы — в статье про налог на наследство и дарение.
Пример: родители дарят сыну 100 000 € на первую квартиру. Вычет — 95% от 60 000 € = 57 000 €. Облагается 43 000 € по ставке 5% — около 2 150 € налога.
Популярные ошибки в пересказах
- «Для статуса крупного владельца считается жильё по всей Испании». Нет: декрет считает объекты и площадь только в Каталонии.
- «10 квартир — уже крупный владелец». Нет: нужно больше 10, то есть от 11. Или больше 1 500 м², или 5 в напряжённой зоне.
- «Дарение денег на жильё до 250 000 € облагается 1%». Похоже на правила Мадрида, но не Каталонии. В Каталонии — вычет 95% только с первых 60 000 € и шкала 5–9% на остаток.
- «AJD на новостройки вырос с 2,5% до 3,5%». Ставка 3,5% относится к сделкам, где продавец отказался от освобождения от НДС (обычно коммерческая недвижимость). Обычная покупка новой квартиры — AJD 1,5%.
- «Льгота до 35 лет — если доход меньше 36 000 €». Лимит — не зарплата, а база в декларации IRPF за вычетом личного минимума.
- «Нотариус при дарении не обязателен». Без нотариального акта не работает сниженная шкала 5–9% — налог пойдёт по общей шкале до 32%.
- Верно: прогрессивная шкала ITP, 20% для крупных владельцев, возраст льгот 35 лет, срок покупки после дарения 6 месяцев — всё это действует с 27 июня 2025 года.
Ещё новое в 2025 году
- Сельские муниципалитеты. С 20 августа 2025 года при покупке основного жилья в малых муниципалитетах — ITP 4%, а в муниципалитетах особого внимания — 3%. То же для покупки старого дома под реконструкцию.
- Перепродажа квартир компаниями. Отменена льгота 70% для компаний, которые покупают жильё для перепродажи.
- Аренда. Вычет по IRPF за аренду основного жилья для молодых до 35 лет — 10%, до 500 € в год, для многодетных и неполных семей — до 1 000 €.
Частые вопросы
Какой налог при покупке квартиры в Барселоне?
Вторичка — ITP 10% с цены до 600 000 € и 11–13% с части сверху. Новостройка — НДС 10% и AJD 1,5%. До 35 лет на основное жильё при базе IRPF до 36 000 € — ITP 5% или AJD 0%.
Иностранец может получить льготу 5% до 35 лет?
Да, условия не зависят от гражданства: возраст, основное жильё и лимит базы в последней декларации IRPF. Если вы ещё не подавали испанскую декларацию, уточните у нотариуса, как подтвердить доход.
У меня 3 квартиры в Мадриде и одна в Барселоне. Я крупный владелец?
Для каталонского налога — нет: считается жильё в Каталонии, и порог — больше 10 объектов, больше 1 500 м² или 5 в напряжённой зоне.
Родители дарят деньги на квартиру. Какой будет налог в Каталонии?
Вычет 95% с суммы до 60 000 € (если жильё первое и куплено в течение 6 месяцев), остаток — по шкале 5–9% при нотариальном оформлении. С 100 000 € получится около 2 150 € налога.
Источники
- Decreto ley 5/2025 Каталонии (DOGC № 9379 от 26.03.2025): статья 4 (дарение на жильё, 6 месяцев), статья 5 (ITP, gran tenidor, 5% до 35 лет, AJD)
- Agència Tributària de Catalunya: ставки ITP и дарение денег на первое жильё
- Resolución 3/2025 Direcció General de Tributs i Joc о понятии gran tenidor
