Купить квартиру в Испании можно без вида на жительство: ни визы D, ни резиденции для этого не нужно, а сделку можно провести даже по доверенности, не приезжая. Но сама покупка не даёт права жить в стране — «золотую визу» отменили. Для граждан России есть и свои сложности: открыть счёт и перевести деньги труднее, а банки и нотариусы проверяют происхождение средств строже. Ниже — весь путь сделки по шагам, расходы сверх цены и обязанности после покупки. Калькулятор посчитает налог при покупке в вашем регионе.
- ВНЖ для покупки
- не нужен
- Что нужно
- NIE, счёт в банке, деньги с подтверждением происхождения
- Расходы сверх цены
- обычно 10–12%: налог, нотариус, регистрация
- Без личного присутствия
- можно, по доверенности
- Право на ВНЖ
- покупка его не даёт
- После покупки
- IBI и Modelo 210 каждый год
Пошаговый план
Покупка жилья в Испании нерезидентом
Отмечайте сделанное — прогресс сохранится в браузере.
Сколько это стоит сверх цены
Главный расход — налог: на вторичное жильё — налог на передачу имущества (ITP) от 6 до 13% в зависимости от региона, на новостройку — НДС 10% и гербовый сбор. Плюс нотариус, регистрация и юрист. Посчитайте налог для своего региона:
Сколько стоит налог на одну и ту же квартиру в разных регионах
Введите цену и выберите регион — справа налог, а ниже та же покупка во всех 15 регионах общей системы.
Та же покупка в 15 регионах
Общие ставки 2026 года. Льготы для молодых, многодетных, людей с инвалидностью и для сельских посёлков снижают налог почти везде — их условия в каждом регионе свои. Налог считают от цены, но не ниже справочной стоимости кадастра.
Подробно о ставках, льготах и расходах — в статье налоги при покупке жилья в Испании, для Каталонии — в статье налоги при покупке в Каталонии.
Особенности для граждан России
Ограничение на вклады. По санкционному регламенту ЕС (статья 5b Регламента 833/2014) банки ЕС не принимают вклады от граждан России и жителей России, если сумма на счетах в одном банке превышает 100 000 €. Ограничение не действует для тех, у кого есть ВНЖ страны ЕС. Поэтому покупку на крупную сумму без ВНЖ сложно провести через испанский счёт — деньги часто переводят прямо продавцу или нотариусу в день сделки, по согласованию с банком.
Происхождение денег. Нотариусы и банки по закону о противодействии отмыванию денег спрашивают, откуда средства. Готовьте договор продажи прежней квартиры, выписки, налоговые декларации — с переводом.
Наличные. Платить за квартиру наличными нельзя: банковский перевод или банковский чек. Ввоз наличных в Испанию — отдельная история, в статье сколько наличных можно ввезти.
Покупка по доверенности
Не можете приехать — оформите доверенность на юриста или родственника в Испании: с правом подписать договор, заплатить налоги, зарегистрировать право и открыть счёт. Доверенность, сделанную за границей, апостилируют и переводят. Как оформить — в статье доверенность в Испании для россиян.
После покупки
- IBI — ежегодный налог на недвижимость в мэрию, плюс сбор за вывоз мусора.
- Modelo 210 — нерезидент каждый год платит налог на вменённый доход за квартиру, даже если её не сдаёт; при сдаче — налог с аренды. Подробно — в статье налоги владельца второй квартиры.
- Взносы в общину собственников, страховка, коммунальные платежи.
- Сдача туристам — только с лицензией региона и номером NRA, в статье туристическая аренда.
Покупка не даёт ВНЖ. «Золотую визу» за недвижимость отменили в апреле 2025 года. С квартирой в собственности вы можете приезжать по шенгенской визе на 90 дней из 180. Чтобы жить дольше, нужен ВНЖ — например, no lucrativa: собственное жильё облегчает подачу. Подробно — в статье золотая виза отменена.
Частые вопросы
Можно ли купить квартиру в Испании без ВНЖ?
Да. Нужны NIE и, как правило, счёт в испанском банке. Вид на жительство для покупки не требуется, но и права жить в Испании покупка не даёт.
Может ли гражданин России купить недвижимость в Испании?
Да, запрета нет. Но банки ЕС не принимают вклады граждан России без ВНЖ ЕС свыше 100 000 € в одном банке, а происхождение денег проверяют строже.
Сколько стоят расходы при покупке квартиры в Испании?
Обычно 10–12% сверх цены: налог на передачу имущества или НДС на новостройку, нотариус, регистрация, юрист.
Можно ли купить квартиру в Испании дистанционно?
Да, по доверенности на представителя в Испании. Доверенность, сделанную за границей, апостилируют и переводят.
Какие налоги платит нерезидент-владелец квартиры?
IBI в мэрию и каждый год Modelo 210 — налог на вменённый доход или на доход от аренды.
Источники
- Регламент (ЕС) 833/2014, статья 5b — ограничение вкладов граждан и резидентов России
- Ley 10/2010 о противодействии отмыванию денег
- Código Civil, статья 1454 — задаток (arras)
- Закон о налоге на доходы нерезидентов, статья 25.2 — удержание 3% при покупке у нерезидента
