Купить квартиру у моря и сдавать её туристам, пока сами не живёте, — популярный план. Но за последние два года правила резко ужесточились: с апреля 2025 года соседи по дому могут запретить туристическую сдачу, а с июля без номера в государственном регистре платформы снимают объявления. В крупных городах новые лицензии почти не выдают. Ниже — какие разрешения нужны, как получить номер регистра, что с соседями, как платить налоги и чем грозит сдача «в серую». Проверка покажет, чего не хватает вашей квартире.
- Лицензия
- регистрация туристического жилья в регионе
- Номер регистра (NRA)
- обязателен для объявлений на платформах с 1 июля 2025
- Соседи
- в многоквартирном доме — согласие 3/5 собственников
- Гости
- данные о гостях передают в полицию
- Налоги
- IRPF или Modelo 210, без льготы для жилья
- Ограничения
- многие города не выдают новые лицензии
Какие разрешения нужны
1. Лицензия или регистрация в регионе. Туристическое жильё регулируют автономии: в каждом регионе свой реестр и номер — в Андалусии, Каталонии, Валенсии, Мадриде, на Балеарах и Канарах названия и требования разные. Мэрии добавляют ограничения по районам: в Барселоне новые лицензии не выдают, в центре Мадрида и в Валенсии введены жёсткие ограничения.
2. Согласие общины собственников. С 3 апреля 2025 года (статья 17.12 закона о горизонтальной собственности в редакции Ley Orgánica 1/2025) владелец квартиры в многоквартирном доме, который хочет начать туристическую сдачу, должен получить явное согласие общины — 3/5 собственников, у которых 3/5 долей. Без него община может потребовать прекратить сдачу. Тем же большинством община вправе запретить туристическую аренду в доме или поднять для таких квартир взносы до 20%.
3. Номер единого регистра аренды (NRA). С 1 июля 2025 года по указу RD 1312/2024 каждое жильё, которое сдаётся на короткий срок через онлайн-платформы — туристам, на сезон или по комнатам, — должно иметь номер в Едином регистре аренды. Заявление подают в Регистр собственности; регистратор проверяет, что сдача разрешена региональными и местными правилами и не запрещена в доме. Без номера платформы обязаны снять объявление. А раз в год, в феврале, владелец подаёт в Регистр информационный отчёт о сдаче за прошлый год (Orden VAU/1560/2025).
4. Регистрация гостей. Данные о каждом госте передают в полицию через систему регистрации проживающих (указ RD 933/2021).
Можно ли сдавать вашу квартиру туристам
Отметьте, что уже есть, — покажем, чего не хватает для законной краткосрочной аренды.
Покупаете квартиру «под туристов»? Проверьте до сделки, есть ли у неё действующая лицензия, можно ли получить новую на этом адресе и не запретила ли община туристическую сдачу. Лицензия в большинстве регионов привязана к жилью, но не во всех она переходит к новому владельцу автоматически. Юридическая проверка объекта — в статье налоги при покупке жилья.
Налоги с туристической аренды
- Резидент Испании показывает доход в годовой декларации IRPF. Можно вычесть расходы за дни аренды (коммунальные, комиссии платформ, уборку, IBI пропорционально), но льготное сокращение для жилья на долгий срок не применяется.
- Нерезидент подаёт Modelo 210 каждый квартал: 19% с дохода за вычетом расходов для резидентов ЕС и 24% с валовой суммы — для остальных. За дни, когда квартира пустовала, — налог на вменённый доход раз в год (подробно — в статье налоги владельца второй квартиры).
- НДС. Обычная туристическая сдача НДС не облагается. Если вы оказываете гостиничные услуги — ежедневная уборка, смена белья во время проживания, завтраки, — это уже деятельность с IVA и, как правило, регистрация автономо.
- Туристический налог собирают в Каталонии и на Балеарах (добавляется к цене для гостя), в ряде других регионов он обсуждается.
Чем туристическая аренда отличается от долгосрочной по налогам, — в статье налоги при сдаче жилья в аренду.
Чем грозит сдача без разрешений
- штрафы региона за туристическую сдачу без регистрации — в ряде автономий до десятков и сотен тысяч евро;
- снятие объявлений платформами без номера NRA;
- требование общины прекратить сдачу и судебный иск;
- налоговая проверка: платформы передают налоговой данные о владельцах и доходах.
Альтернатива: аренда на сезон или по комнатам
Сдача на несколько месяцев студентам или работающим (alquiler de temporada) не требует туристической лицензии, но тоже нуждается в номере NRA, если объявление на платформе, и в реальной временной причине у жильца. Правила сезонной аренды и аренды комнат ужесточаются, поэтому не используйте сезонный договор, чтобы скрыть обычную аренду, — подробнее в статье аренда квартиры иностранцу.
Частые вопросы
Нужна ли лицензия, чтобы сдавать квартиру на Airbnb в Испании?
Да: регистрация туристического жилья в регионе и номер Единого регистра аренды (NRA). Без номера платформы снимают объявления с июля 2025 года.
Могут ли соседи запретить туристическую аренду?
Да. С апреля 2025 года в многоквартирном доме для начала туристической сдачи нужно согласие 3/5 собственников, а тем же большинством община может её запретить.
Где получить номер NRA?
В Регистре собственности, по адресу квартиры. Регистратор проверяет, что сдача разрешена правилами региона и мэрии и не запрещена в доме.
Какой налог платит нерезидент за туристическую аренду?
Modelo 210 каждый квартал: 19% с дохода за вычетом расходов для резидентов ЕС и 24% с валовой суммы для остальных.
Можно ли сдавать квартиру на сезон без лицензии?
Туристическая лицензия для сезонной аренды не нужна, но нужен номер NRA при объявлении на платформе и реальная временная причина у жильца.
Источники
- Ley 49/1960 о горизонтальной собственности, статья 17.12 в редакции Ley Orgánica 1/2025
- Real Decreto 1312/2024 — Единый регистр аренды и номер NRA
- Real Decreto 933/2021 — регистрация данных о проживающих
- Закон о налоге на доходы нерезидентов, статьи 24–25
