Жильё — первая и самая нервная задача после переезда. Без испанской зарплаты (nómina) и местной кредитной истории иностранца часто встречают условием «платите за полгода или год вперёд», агентства берут комиссию, а в объявлениях за 500 евро в центре прячутся мошенники. Многое из этого испанский закон об аренде (LAU) прямо запрещает — но знают об этом единицы. Ниже — что арендодатель вправе требовать, а что нет, сколько нужно на старте, как устроены срок договора и повышение цены и как не потерять деньги. Проверка посчитает ваш первый платёж и подсветит незаконные условия.
- Вперёд
- не больше 1 месяца аренды — даже без контракта
- Залог (fianza)
- ровно 1 месяц
- Доп. гарантия
- до 2 месяцев при договоре до 5 лет
- Комиссия агентства
- платит владелец, не жилец
- Срок
- можно жить до 5 лет, 7 — если владелец компания
- Повышение цены
- раз в год, не выше индекса IRAV
Что можно требовать, а что нельзя
Закон об аренде городских помещений (Ley 29/1994, LAU) для жилья в основном императивный: договор не может ухудшать положение жильца по сравнению с законом. Пункт договора, который противоречит LAU, просто недействителен, даже если вы его подписали.
| Что просят | Закон | Статья LAU |
|---|---|---|
| «Без контракта — оплата за год вперёд» | Требовать больше 1 месяца вперёд нельзя | 17.2 |
| Залог 2–3 месяца | Залог — ровно 1 месяц, остальное считается доп. гарантией | 36.1 |
| Депозит или банковская гарантия сверх залога | До 2 месяцев при договоре до 5 лет (7 у компании) | 36.5 |
| Комиссия агентству, «estudio de solvencia», «gastos de gestión» | Платит владелец, с жильца — ни под каким названием | 20.2 |
| Обязательная страховка от неуплаты за ваш счёт | Нельзя (новое правило, см. ниже) | 36.5 |
| Наличные | Оплата — переводом; наличными только если у одной стороны нет счёта, и с распиской | 17.3 |
| Запрет на прописку | Владелец не может запретить прописаться по месту жительства | — |
«Нельзя требовать» не значит «нельзя договориться». Если вы сами предлагаете заплатить за несколько месяцев вперёд, чтобы вас выбрали среди кандидатов, закон этого не запрещает. Но тогда фиксируйте в договоре, за какие месяцы платёж, и платите переводом: эти деньги — аренда, а не залог.
Законно ли то, что просит арендодатель
Впишите условия из объявления или черновика договора — посчитаем первый платёж и отметим, что требовать нельзя.
Сколько нужно на старте
По закону максимальный стартовый набор при аренде на обычный срок — 4 месяца аренды: первый месяц, залог и до двух месяцев дополнительной гарантии. Агентская комиссия с жильца — ноль.
Дополнительная гарантия — то, чем арендодатель страхуется вместо испанской зарплаты. Это может быть депозит, банковская гарантия (aval bancario) или поручитель. Если доходы у вас из-за рубежа или вы кочевник, помогает папка документов: выписки за полгода, контракт с иностранным работодателем, резолюция о ВНЖ, рекомендации прошлых арендодателей. Подробно о том, как устроен бюджет в разных городах, — в нашем калькуляторе стоимости жизни.
Залог владелец обязан сдать в региональный орган (в большинстве регионов — специальный реестр залогов). Вернуть его должны после выезда; если не вернули за месяц после передачи ключей, на сумму начисляются законные проценты (статья 36.4).
Срок договора и как выйти раньше
- Минимальный срок защиты — 5 лет, или 7, если владелец — компания (статья 9). Даже если в договоре написано «1 год», каждый год договор продлевается автоматически, пока вы не захотите уйти. Владелец может отказать только в случаях из закона — например, если в договоре заранее указал, что квартира понадобится ему или близким родственникам.
- После 5 (7) лет договор продлевается ещё до 3 лет, если никто не предупредил заранее: владелец — за 4 месяца, жилец — за 2 (статья 10).
- Уйти раньше жилец может через 6 месяцев, предупредив за 30 дней (статья 11).
- Чтобы выйти из ежегодного продления, предупредите владельца за 30 дней до даты продления.
Не подписывайте «сезонный» или «временный» договор, если на самом деле снимаете жильё для постоянной жизни. Такие договоры лишают защиты пяти лет, а новые правила требуют, чтобы у временной аренды была реальная причина — учёба, командировка, лечение.
Повышение цены: индекс IRAV
Цену можно менять только раз в год, в дату годовщины договора, и только если механизм прописан в договоре (статья 18). С 2025 года рост ограничен индексом IRAV — специальным индексом для аренды, который публикует Национальный институт статистики (INE) каждый месяц. Если в договоре написано «по индексу», но не указано какому, применяется IRAV. Без пункта об индексации цена не меняется вообще.
В зонах, которые регион объявил «напряжёнными» (zonas tensionadas), действуют ещё и лимиты цены для новых договоров. Такие зоны есть, например, во многих муниципалитетах Каталонии.
Новые правила октября 2026 года
6 октября 2026 года правительство приняло жилищный декрет-закон RDL 29/2026. Он действует с 8 октября, но должен быть утверждён Конгрессом примерно до начала ноября. Предыдущий похожий декрет 26/2026 Конгресс 2 октября отклонил. Что поменялось для жильца:
- Комнаты приравнены к жилью: на них распространяются правила LAU, включая залог и срок.
- Появилось определение временной аренды: только при временном переезде по обоснованной причине. Доп. гарантия по ней — не больше 1 месяца, выйти можно через месяц, предупредив за 10 дней.
- Нельзя требовать страховку от неуплаты (seguro de impago) за счёт жильца.
- При досрочном выходе неустойку с жильца брать нельзя.
- При выезде стороны подписывают акт о состоянии жилья. Нет акта — считается, что квартиру вернули в порядке.
Мы следим за утверждением декрета и обновим статью, если Конгресс его отклонит.
Как не попасть на мошенников
Схемы, о которых чаще всего рассказывают читатели и юристы:
- Слишком хорошая цена: квартира в центре за полцены, «хозяин за границей», просит перевести первый месяц для брони и пропадает.
- Ссылка «на Airbnb, чтобы дешевле»: поддельный сайт, куда вы вводите данные карты.
- «Покажите криптокошелёк»: просят включить демонстрацию экрана для «проверки платёжеспособности» и уводят деньги.
- Оплата наличными без расписки: потом невозможно доказать, что вы платили.
- Не платите до просмотра и подписания договора. Попросите документ, что арендодатель — владелец: выписку из реестра собственности (nota simple) или договор с агентством.
- Общайтесь только через официальный портал — Idealista, Fotocasa, Habitaclia — и не переходите по ссылкам из личных сообщений.
Выписку о собственнике (nota simple) любой может заказать онлайн в Реестре собственности за несколько евро: в ней видно, кто владелец и нет ли ареста.
Прописка и договор
Договор аренды — главный документ для прописки, а прописка нужна для школы, врача и почти любого ВНЖ. Владелец не вправе запретить вам прописаться в жилье, где вы живёте. Если договор на испанском, попросите перевод или проверьте его до подписания: вписать можно и удобные вам условия — например, кто платит мелкий ремонт и как индексируется цена.
Частые вопросы
Законно ли требовать оплату за год вперёд, если у меня нет испанского контракта?
Требовать — нет: статья 17.2 LAU запрещает требовать больше одного месяца вперёд. Предложить самому можно, но тогда фиксируйте платёж в договоре как аренду за конкретные месяцы и платите переводом.
Сколько максимум можно отдать на старте?
При аренде жилья на обычный срок — первый месяц, залог в 1 месяц и до 2 месяцев дополнительной гарантии. Комиссию агентства платит владелец.
Договор на год — через год меня могут выселить?
Нет. Договор жилья продлевается каждый год по вашему желанию до 5 лет, если владелец — частное лицо, и до 7, если компания.
Насколько могут поднять аренду?
Раз в год и не выше индекса IRAV, если индексация прописана в договоре. Если не прописана — цена не меняется до конца договора.
Можно ли съехать раньше срока?
Да, через 6 месяцев проживания, предупредив владельца за 30 дней.
Владелец не возвращает залог. Что делать?
Через месяц после передачи ключей на сумму начисляются законные проценты. Сначала напишите владельцу официальное требование (burofax), затем можно идти в суд: для небольших сумм адвокат не обязателен.
Источники
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos в редакции на 08.10.2026: статьи 2, 9, 10, 11, 17, 18, 20, 36
- Real Decreto-ley 29/2026 — изменения LAU, ждут утверждения Конгрессом
- Ley 12/2023 о праве на жильё: индекс IRAV, комиссии агентств, напряжённые зоны
- Ley 7/2012, статья 7: лимит наличных 1 000 €
- INE: индекс IRAV
