Окупасы — главный страх покупателей испанской недвижимости. Соцсети полны историй, как владелец годами не может выселить чужих людей из собственной квартиры. Реальность спокойнее: большинство случаев касается пустующего жилья банков и фондов, а для частных владельцев закон за последние годы стал жёстче. Но действовать нужно правильно и быстро — и не делать того, за что отвечать придётся самому владельцу. Ниже — как закон различает ситуации, что изменилось в 2025 году, куда обращаться и как защитить квартиру заранее.
- Ваше жилище
- вторжение (allanamiento) — звонить 112 сразу
- Пустующая квартира
- самозахват (usurpación) — заявление и иск
- С апреля 2025
- оба дела — в ускоренном уголовном порядке
- Гражданский иск
- закон 5/2018: 5 дней показать право на жильё
- Жилец не платит
- это не самозахват — иск о выселении
- Нельзя
- менять замки, отключать свет и воду самому
Два разных преступления
Испанский Уголовный кодекс различает:
- Вторжение в жилище (allanamiento de morada, статья 202). Жилище — место, где человек живёт, в том числе второе жильё, куда вы регулярно приезжаете, с вещами и мебелью. Это серьёзное преступление, и при свежем случае полиция может вывести людей сразу.
- Самозахват (usurpación, статья 245). Занятие пустующего жилья, где никто не живёт: квартиры на продаже, жильё банков, наследство, в которое никто не въехал. Это менее тяжкое преступление, и быстрого выселения полицией обычно нет — нужен суд.
Поэтому миф «если не выгнать за 48 часов — всё пропало» неточен. Такого срока в законе нет: всё решает, жилище это или пустующая квартира, и насколько свежее проникновение.
В вашей квартире чужие: что делать
Ответьте на два вопроса — покажем, какая это ситуация по закону, куда обращаться и чего делать нельзя.
Что изменилось в 2025 году
С 3 апреля 2025 года закон Ley Orgánica 1/2025 включил вторжение в жилище и самозахват в список дел, которые рассматривают в ускоренном порядке (juicios rápidos, статья 795 закона об уголовном процессе). По плану такой суд проходит за недели, а не за месяцы. Генеральная прокуратура в 2025 году выпустила разъяснения, как применять новые правила. На практике сроки всё равно зависят от загрузки суда и от того, удалось ли установить личность занявших.
Гражданский путь: закон 5/2018
Частные владельцы, некоммерческие организации и госорганы с социальным жильём могут подать гражданский иск о возврате жилья по закону 5/2018 («desahucio exprés»):
- к иску прикладывают документ о собственности;
- занявшим дают 5 дней, чтобы показать законное основание жить в квартире;
- если основания нет, суд может сразу приказать освободить жильё.
Уголовный и гражданский пути можно вести параллельно — это решает адвокат по вашей ситуации.
Если жилец перестал платить
Жилец с договором аренды, который не платит, — не окупа, даже если в соцсетях называют его inquiokupa. Это спор по договору: требование об оплате, затем иск о выселении за неуплату. Если долг больше 2 000 €, нужны адвокат и процурадор. Если соцслужбы признают жильца уязвимым, выселение могут приостановить на время. Как правильно оформить аренду, чтобы снизить риски, — в статье налоги при сдаче жилья в аренду.
Самоуправство наказуемо. Сменить замки, отключить свет и воду, вынести вещи занявших — это принуждение (coacciones, статья 172 УК), и обвинять будут владельца. Действуйте только через полицию и суд.
Как защитить жильё заранее
- Признаки жизни: мебель, вещи, счета за свет и воду на ваше имя — пустующая квартира рискует больше.
- Сигнализация с подключением к охране — сразу фиксирует проникновение.
- Соседи и администратор дома знают вас и сообщат о чужих.
- Страховка с юридической защитой: многие полисы покрывают адвоката и процесс по самозахвату.
- Документы под рукой: nota simple, прописка, договоры на коммунальные услуги — для полиции и суда.
- Не оставляйте квартиру пустой надолго — сдайте её или поручите управляющему.
Покупаете жильё — проверьте, не занято ли оно: в объявлениях «ocupada» или «sin posesión» так обозначают квартиры с людьми внутри, они дешевле не просто так. Юридическая проверка перед покупкой разобрана в статье налоги при покупке жилья.
Частые вопросы
Правда ли, что окупасов нельзя выгнать через 48 часов?
Такого срока в законе нет. Если заняли ваше жилище, где вы живёте, полиция может действовать сразу. Если пустующую квартиру — нужен суд, но с апреля 2025 года такие дела идут в ускоренном порядке.
Что делать, если заняли вторую квартиру, куда я приезжаю летом?
Это может считаться жилищем, если там ваши вещи и вы регулярно живёте. Звоните в полицию и подавайте заявление о вторжении, взяв доказательства, что живёте там.
Можно ли самому сменить замки, пока окупасов нет дома?
Нет. Это самоуправство, за которое владельцу грозит уголовное дело. Действуйте через полицию и суд.
Сколько длится выселение окупасов?
Зависит от ситуации и суда: при вторжении в жилище — быстро, при самозахвате пустующего жилья — недели или месяцы. Гражданский иск по закону 5/2018 даёт занявшим 5 дней показать основание.
Жилец не платит аренду — это окупа?
Нет, это неплательщик с договором. Его выселяют через иск о выселении за неуплату, а не через полицию.
Источники
- Уголовный кодекс Испании: статьи 172, 202, 245
- Ley 5/2018 о незаконном занятии жилья — гражданский иск о возврате
- Ley Orgánica 1/2025: ускоренный порядок для статей 202 и 245
- Circular de la Fiscalía General del Estado 1/2025 о самозахвате и вторжении в жилище
