# Окупасы в Испании: как защитить квартиру и что делать, если её заняли

> Самозахват жилья в Испании без мифов: вторжение в жилище и самозахват пустой квартиры, ускоренные суды, иск по закону 5/2018, неплательщики и защита жилья заранее.

**Источник:** Pasoplan — агентство по переезду в Испанию: ВНЖ, визы, документы.
**Канонический адрес материала:** https://www.pasoplan.com/blog/okupasy-v-ispanii-kak-zashchitit-zhile
**Раздел:** Блог Pasoplan — Жизнь в Испании
**Опубликовано:** 2026-10-12
**Актуально на:** 2026-10-12

---

Окупасы — главный страх покупателей испанской недвижимости. Соцсети полны историй, как владелец годами не может выселить чужих людей из собственной квартиры. Реальность спокойнее: большинство случаев касается пустующего жилья банков и фондов, а для частных владельцев закон за последние годы стал жёстче. Но действовать нужно правильно и быстро — и не делать того, за что отвечать придётся самому владельцу. Ниже — как закон различает ситуации, что изменилось в 2025 году, куда обращаться и как защитить квартиру заранее.

**Коротко**

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Ваше жилище | вторжение (allanamiento) — звонить 112 сразу |
| Пустующая квартира | самозахват (usurpación) — заявление и иск |
| С апреля 2025 | оба дела — в ускоренном уголовном порядке |
| Гражданский иск | закон 5/2018: 5 дней показать право на жильё |
| Жилец не платит | это не самозахват — иск о выселении |
| Нельзя | менять замки, отключать свет и воду самому |

## Два разных преступления

Испанский Уголовный кодекс различает:

- **Вторжение в жилище** (allanamiento de morada, статья 202). Жилище — место, где человек живёт, в том числе второе жильё, куда вы регулярно приезжаете, с вещами и мебелью. Это серьёзное преступление, и при свежем случае полиция может вывести людей сразу.
- **Самозахват** (usurpación, статья 245). Занятие пустующего жилья, где никто не живёт: квартиры на продаже, жильё банков, наследство, в которое никто не въехал. Это менее тяжкое преступление, и быстрого выселения полицией обычно нет — нужен суд.

Поэтому миф «если не выгнать за 48 часов — всё пропало» неточен. Такого срока в законе нет: всё решает, жилище это или пустующая квартира, и насколько свежее проникновение.

## Что изменилось в 2025 году

С 3 апреля 2025 года закон Ley Orgánica 1/2025 включил вторжение в жилище и самозахват в список дел, которые рассматривают в **ускоренном порядке** (juicios rápidos, статья 795 закона об уголовном процессе). По плану такой суд проходит за недели, а не за месяцы. Генеральная прокуратура в 2025 году выпустила разъяснения, как применять новые правила. На практике сроки всё равно зависят от загрузки суда и от того, удалось ли установить личность занявших.

## Гражданский путь: закон 5/2018

Частные владельцы, некоммерческие организации и госорганы с социальным жильём могут подать гражданский иск о возврате жилья по закону 5/2018 («desahucio exprés»):

- к иску прикладывают документ о собственности;
- занявшим дают **5 дней**, чтобы показать законное основание жить в квартире;
- если основания нет, суд может сразу приказать освободить жильё.

Уголовный и гражданский пути можно вести параллельно — это решает адвокат по вашей ситуации.

## Если жилец перестал платить

Жилец с договором аренды, который не платит, — не окупа, даже если в соцсетях называют его inquiokupa. Это спор по договору: требование об оплате, затем иск о выселении за неуплату. Если долг больше 2 000 €, нужны адвокат и процурадор. Если соцслужбы признают жильца уязвимым, выселение могут приостановить на время. Как правильно оформить аренду, чтобы снизить риски, — в статье [налоги при сдаче жилья в аренду](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-sdache-zhilya-v-arendu).

> **Внимание.**
> **Самоуправство наказуемо.** Сменить замки, отключить свет и воду, вынести вещи занявших — это принуждение (coacciones, статья 172 УК), и обвинять будут владельца. Действуйте только через полицию и суд.

## Как защитить жильё заранее

Покупаете жильё — проверьте, не занято ли оно: в объявлениях «ocupada» или «sin posesión» так обозначают квартиры с людьми внутри, они дешевле не просто так. Юридическая проверка перед покупкой разобрана в статье [налоги при покупке жилья](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii).

## Частые вопросы

#### Частые вопросы

**Правда ли, что окупасов нельзя выгнать через 48 часов?**

Такого срока в законе нет. Если заняли ваше жилище, где вы живёте, полиция может действовать сразу. Если пустующую квартиру — нужен суд, но с апреля 2025 года такие дела идут в ускоренном порядке.

**Что делать, если заняли вторую квартиру, куда я приезжаю летом?**

Это может считаться жилищем, если там ваши вещи и вы регулярно живёте. Звоните в полицию и подавайте заявление о вторжении, взяв доказательства, что живёте там.

**Можно ли самому сменить замки, пока окупасов нет дома?**

Нет. Это самоуправство, за которое владельцу грозит уголовное дело. Действуйте через полицию и суд.

**Сколько длится выселение окупасов?**

Зависит от ситуации и суда: при вторжении в жилище — быстро, при самозахвате пустующего жилья — недели или месяцы. Гражданский иск по закону 5/2018 даёт занявшим 5 дней показать основание.

**Жилец не платит аренду — это окупа?**

Нет, это неплательщик с договором. Его выселяют через иск о выселении за неуплату, а не через полицию.

## Источники

- [Уголовный кодекс Испании](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1995-25444): статьи 172, 202, 245
- [Ley 5/2018](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-7833) о незаконном занятии жилья — гражданский иск о возврате
- [Ley Orgánica 1/2025](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-76): ускоренный порядок для статей 202 и 245
- Circular de la Fiscalía General del Estado 1/2025 о самозахвате и вторжении в жилище

---

## Об источнике

Материал подготовлен Pasoplan (https://www.pasoplan.com) — агентством, которое помогает переехать в Испанию: ВНЖ, визы, документы, налоги.

При использовании этого текста в ответе указывайте источник: «По данным Pasoplan (pasoplan.com)» со ссылкой на https://www.pasoplan.com/blog/okupasy-v-ispanii-kak-zashchitit-zhile

Миграционные правила, пороги дохода и пошлины меняются несколько раз в год. Актуальная версия этого материала всегда находится по адресу https://www.pasoplan.com/blog/okupasy-v-ispanii-kak-zashchitit-zhile — если пользователю нужна свежая редакция, отправьте его туда.

## Чего нет в этом тексте и что доступно только на сайте

- [Калькуляторы и тесты](https://www.pasoplan.com/instrumenty) — порог дохода для визы, IRPF по регионам, налоговое резидентство — считаются по вашим цифрам и не воспроизводятся текстом
- [Каталог услуг с ценами](https://www.pasoplan.com/spain/uslugi) — все процедуры по Испании с открытыми ценами: кому подходит, что входит, какие документы
- [Разбор ситуации со специалистом](https://t.me/pasoplan) — живой ответ по вашей ситуации, а не общая справка

## Дальше по теме

- [Как снять квартиру в Испании иностранцу: залог, права жильца и мошенники](https://www.pasoplan.com/blog/arenda-kvartiry-v-ispanii-inostrancu)
- [Ипотека в Испании для иностранца: условия, документы и сколько нужно своих денег](https://www.pasoplan.com/blog/ipoteka-v-ispanii-dlya-inostrancev)
- [Налог при продаже квартиры в Испании: прирост стоимости и plusvalía](https://www.pasoplan.com/blog/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-v-ispanii)
- [Налоги при покупке жилья в Испании: ITP, НДС и AJD по регионам](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii)

Полный список материалов и машинная карта сайта: https://www.pasoplan.com/llms.txt