# Налоги при сдаче квартиры в аренду в Испании: резидент и нерезидент

> Налог с аренды квартиры в Испании: расходы и амортизация 3%, сокращения 50–90% и новая шкала, нерезиденты — 19% или 24% и Modelo 210 каждый квартал. Калькулятор.

**Источник:** Pasoplan — агентство по переезду в Испанию: ВНЖ, визы, документы.
**Канонический адрес материала:** https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-sdache-zhilya-v-arendu
**Раздел:** Блог Pasoplan — Налоги
**Опубликовано:** 2026-10-11
**Актуально на:** 2026-10-11

---

Сдавать квартиру в Испании выгодно, но налог зависит от трёх вещей: живёте ли вы в Испании, какой у вас договор аренды и когда он подписан. Резидент платит налог по своей шкале, но может вычесть расходы и уменьшить доход на 50–90%. Нерезидент из ЕС платит 19% с чистого дохода, а нерезидент из России, Украины или Казахстана — 24% со всей аренды без вычетов. Правила для резидентов меняются прямо сейчас: в октябре 2026 года правительство ввело новую шкалу сокращений. Ниже — что действует, калькулятор и все обязанности владельца.

**Коротко**

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Резидент | Доход минус расходы и амортизация, сокращение 50–90%, налог по шкале |
| Нерезидент из ЕС | 19% с дохода минус расходы |
| Нерезидент не из ЕС | 24% со всей аренды, расходы не вычитаются |
| Нерезидент — когда платить | Modelo 210 каждый квартал |
| Туристическая аренда | Без сокращений, нужна регистрация в едином реестре |

## Калькулятор

## Резидент Испании: как считается налог

Доход от аренды — это «доход от недвижимого имущества» (rendimientos del capital inmobiliario). Он идёт в общую базу и облагается по той же шкале, что и зарплата, — поверх неё.

**Как резиденту посчитать налог с аренды**

1. **Вся аренда за год** — Всё, что заплатил арендатор, включая коммунальные услуги, если их платит он вам, а не поставщикам.
2. **Минус расходы** — IBI, плата общине собственников, страховка, ремонт и обслуживание, проценты по ипотеке, комиссия агентства, услуги гестора, налог на мусор. Проценты и ремонт вместе — не больше арендного дохода, остаток переносится на 4 года.
3. **Минус амортизация** — 3% в год от стоимости здания без земли — от цены покупки с налогами или кадастровой стоимости, что больше. Мебель и техника — 10% в год.
4. **Минус сокращение** — Если сдаёте как основное жильё арендатора по договору на долгий срок, чистый доход уменьшается на 50–90% — в зависимости от даты договора и условий (ниже).
5. **Налог по шкале** — Остаток прибавляется к зарплате и облагается по вашей шкале: от 19% до 47% в зависимости от общего дохода и региона.

### Сокращения по дате договора

Сокращение работает только для **жилой аренды** — когда квартира становится основным жильём арендатора. Туристической и сезонной аренды оно не касается.

| Договор подписан | Сокращение |
|---|---|
| До 26 мая 2023 года | 60% |
| С 26 мая 2023 года по 7 октября 2026 года | 50% в общем случае; 60% — если за 2 года до договора сделан ремонт; 70% — если впервые сдаёте молодому арендатору 18–35 лет в напряжённой зоне; 90% — если в напряжённой зоне снизили цену больше чем на 5% к прошлому договору |
| С 8 октября 2026 года | Новая шкала Real Decreto-ley 29/2026 (ниже) |

### Что изменилось в октябре 2026

Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября 2026 года, действующий с 8 октября, переписал сокращения для новых договоров. Логика: чем ниже цена относительно прошлого договора и государственного индекса цен, тем больше скидка.

- **Новый договор со снижением цены больше чем на 5%** — от 70% до 100%: 100%, если продлеваете того же арендатора после окончания договора или цена ниже индекса; 95% — напряжённая зона и арендатор 18–35 лет; 90% — напряжённая зона; 85% — арендатор 18–35 лет; 70% — остальные случаи.
- **Цена не выросла** — 50%.
- **Цена выросла** — от 40% (рост до 5%) до 15% (рост больше 20%).
- **Первая сдача квартиры** — от 50% до 100% по тем же признакам: индекс цен, зона, возраст арендатора.
- **Отдельно:** 70% при сдаче государству или некоммерческой организации под социальную аренду, 60% после ремонта за последние 2 года.

Повышенные сокращения за новый договор и первую сдачу не получает «крупный владелец» (gran tenedor). И ни одного сокращения нет, если доход не задекларирован, а налоговая нашла это при проверке.

> **Внимание.**
> Декрет-закон должен утвердить Конгресс в течение 30 дней. Похожий декрет 26/2026 конгресс 2 октября отменил, и правила вернулись к прежним. Если 29/2026 тоже не утвердят, для договоров, подписанных в период его действия, вопрос придётся решать по разъяснениям налоговой. Подписывая новый договор сейчас, сохраняйте прошлый договор и подтверждение цены.

### Если квартира пустует

Пока квартира не сдана и это не ваше основное жильё, резидент платит налог с «вменённого дохода»: 1,1% или 2% кадастровой стоимости за год, пропорционально дням простоя. Он тоже идёт в общую базу.

## Нерезидент: Modelo 210

Нерезидент платит налог на доходы нерезидентов (IRNR), а не IRPF. Шкалы нет, вычеты другие:

Разница огромная. Квартира за 12 000 € в год с расходами 2 000 €: нерезидент из ЕС заплатит около 1 900 € (19% с 10 000 €), нерезидент из третьей страны — 2 880 € (24% с 12 000 €). Поэтому для переезжающих важно, с какого года вы становитесь резидентом: см. статью про [налоговое резидентство](https://www.pasoplan.com/blog/nalogovoe-rezidentstvo-ispanii-183-dnya).

## Туристическая и сезонная аренда

Краткосрочная сдача туристам — не жилая аренда: сокращений нет, весь чистый доход облагается по шкале (или 19% / 24% у нерезидента). Если вы оказываете гостиничные услуги — уборку во время проживания, смену белья, завтраки, — добавляется НДС 21%, и это уже деятельность с регистрацией.

С 1 июля 2025 года для краткосрочной и сезонной аренды нужен номер в **едином реестре аренды** (Registro Único de Arrendamientos); без него объявления на платформах блокируют. Плюс региональная туристическая лицензия, если её требует регион или город.

## Что ещё обязан владелец

- **Залог (fianza)** арендатора в большинстве регионов нужно сдать в региональный орган.
- **Если арендатор — компания** (снимает квартиру для сотрудника), она удерживает 19% аренды и перечисляет в налоговую. Это аванс вашего налога: резидент зачитывает его в декларации.
- **Доход декларируется даже при небольшой сумме** — налоговая получает данные о договорах и залогах.
- **Покупка с целью сдачи** — налоги при покупке разобраны в статье про [налоги при покупке жилья](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii).

## Частые вопросы

#### Частые вопросы

**Сколько налога платит нерезидент с аренды квартиры в Испании?**

Резидент ЕС — 19% с дохода за вычетом расходов. Резидент другой страны — 24% со всей аренды без вычетов. Подаётся Modelo 210 каждый квартал.

**Какие расходы можно вычесть из дохода от аренды?**

IBI, плату общине, страховку, ремонт, проценты по ипотеке, агентство, гестора и амортизацию 3% стоимости здания без земли. Резидентам ЕС-нерезидентам — то же самое, нерезидентам из других стран — ничего.

**Какое сокращение у моего договора?**

Зависит от даты подписания: до 26.05.2023 — 60%, с 26.05.2023 по 07.10.2026 — от 50% до 90%, с 08.10.2026 — новая шкала от 15% до 100% (её ещё должен утвердить Конгресс). Сокращение есть только у аренды под основное жильё арендатора.

**Нужно ли платить налог, если квартира пустует?**

Да, если это не ваше основное жильё: налог с вменённого дохода — 1,1% или 2% кадастровой стоимости в год. Резидент указывает его в декларации, нерезидент подаёт Modelo 210 раз в год.

## Источники

- [Ley 35/2006 об IRPF](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764), статья 23: расходы, амортизация 3%, сокращения (ред. RDL 29/2026), статья 85: вменённый доход
- [Real Decreto-ley 29/2026](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823) — новые сокращения для договоров с 08.10.2026
- [Ley 12/2023 о праве на жильё](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203), заключительное положение 2 — сокращения для договоров с 26.05.2023
- [Texto refundido de la Ley del IRNR](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527): статья 24 (ставки 19% и 24%, расходы для резидентов ЕС)
- Real Decreto 1312/2024 — единый реестр краткосрочной аренды

---

## Об источнике

Материал подготовлен Pasoplan (https://www.pasoplan.com) — агентством, которое помогает переехать в Испанию: ВНЖ, визы, документы, налоги.

При использовании этого текста в ответе указывайте источник: «По данным Pasoplan (pasoplan.com)» со ссылкой на https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-sdache-zhilya-v-arendu

Миграционные правила, пороги дохода и пошлины меняются несколько раз в год. Актуальная версия этого материала всегда находится по адресу https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-sdache-zhilya-v-arendu — если пользователю нужна свежая редакция, отправьте его туда.

## Чего нет в этом тексте и что доступно только на сайте

- [Калькуляторы и тесты](https://www.pasoplan.com/instrumenty) — порог дохода для визы, IRPF по регионам, налоговое резидентство — считаются по вашим цифрам и не воспроизводятся текстом
- [Каталог услуг с ценами](https://www.pasoplan.com/spain/uslugi) — все процедуры по Испании с открытыми ценами: кому подходит, что входит, какие документы
- [Разбор ситуации со специалистом](https://t.me/pasoplan) — живой ответ по вашей ситуации, а не общая справка

## Дальше по теме

- [Налог при продаже квартиры в Испании: прирост стоимости и plusvalía](https://www.pasoplan.com/blog/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-v-ispanii)
- [Квартира в Испании, которая не сдаётся: какие налоги платит владелец](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-vladelca-vtoroy-kvartiry-v-ispanii)
- [Налоги на криптовалюту в Испании: продажа, обмен, кража биржи и Modelo 721](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-na-kriptovalyutu-v-ispanii)
- [Налоги при покупке жилья в Испании: ITP, НДС и AJD по регионам](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii)

Полный список материалов и машинная карта сайта: https://www.pasoplan.com/llms.txt