# Налоги при покупке жилья в Испании: ITP, НДС и AJD по регионам

> Сколько налога платит покупатель жилья в Испании: ITP от 6% в Мадриде до 13% в Каталонии, НДС 10% и AJD на новостройки, 3% у нерезидента. Калькулятор по 15 регионам.

**Источник:** Pasoplan — агентство по переезду в Испанию: ВНЖ, визы, документы.
**Канонический адрес материала:** https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii
**Раздел:** Блог Pasoplan — Налоги
**Опубликовано:** 2026-10-11
**Актуально на:** 2026-10-11

---

Покупка квартиры в Испании стоит дороже цены в объявлении: сверху идёт налог, и он зависит от региона. Одна и та же квартира за 300 000 € обойдётся в 18 000 € налога в Мадриде и в 30 000 € в Каталонии. Ниже — какой налог платить за вторичку и за новостройку, ставки всех регионов на 2026 год по сводке Министерства финансов, калькулятор для 15 регионов сразу и налоги, которые придут уже после покупки.

**Коротко**

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Вторичка | ITP: от 6% (Мадрид) до 10–13% (Каталония) |
| Новостройка | НДС 10% + AJD от 0,75% до 1,5% |
| База налога | Цена, но не ниже справочной стоимости кадастра |
| Продавец — нерезидент | Покупатель удерживает 3% цены и платит в налоговую |
| После покупки | IBI каждый год, нерезидентам — ещё Modelo 210 |

## Какой налог платит покупатель

При покупке жилья в Испании платят **один из двух** налогов — всё зависит от того, у кого вы покупаете.

**Вторичное жильё** (у частного лица или у компании, которая не строила дом) — ITP, налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Он региональный: ставки утверждает каждое автономное сообщество.

**Новостройка** (первая продажа от застройщика) — НДС 10% (IVA), который вы платите застройщику вместе с ценой, плюс AJD — налог на нотариальный документ (Actos Jurídicos Documentados), тоже региональный. Для жилья с госзащитой особого режима НДС — 4%, на Канарских островах вместо НДС действует местный налог IGIC.

Налог платят в течение месяца после подписания у нотариуса, обычно через нотариуса, банк или гестора — вместе с регистрацией в реестре собственности.

## Ставки по регионам на 2026 год

| Регион | ITP на вторичку | AJD на новостройку |
|---|---|---|
| Мадрид | 6% | 0,75% |
| Канарские острова | 6,5% | 0,75% |
| Андалусия | 7% | 1,2% |
| Ла-Риоха | 7% | 1% |
| Мурсия | 7,75% | 1,5% |
| Галисия | 8% | 1,5% |
| Кастилия и Леон | 8% до 250 000 €, 10% на остаток | 1,5% |
| Астурия | 8% до 300 000 €, 9% до 500 000 €, 10% дороже — на всю цену | 1,2% |
| Арагон | от 8% до 10% по ступеням (до 400 000 € — 8%) | 1,5% |
| Эстремадура | 8% до 360 000 €, 10% до 600 000 €, 11% сверх | 1,5% |
| Балеарские острова | от 8% до 13% по ступеням (до 400 000 € — 8%) | 1,5% |
| Кантабрия | 9% | 1,5% |
| Кастилия-Ла-Манча | 9% | 1,5% |
| Валенсия | 9%, дороже 1 млн € — 11% на всю цену | 1,4% |
| Каталония | 10% до 600 000 €, далее 11, 12, 13% | 1,5% |

В Валенсии новые ставки действуют с 1 июня 2026 года: до этого ITP был 10%, AJD — 1,5%. «По ступеням» значит, что каждая ставка применяется только к своей части цены. В Астурии и в Валенсии для дорогого жилья иначе: одна ставка на всю цену.

**Страна Басков и Наварра** живут по своим налоговым законам. По данным налоговых провинций, в Стране Басков вторичное жильё облагается 4%, а небольшие квартиры до 120 м² — 2,5%; в Наварре — 6%. Перед сделкой сверяйте условия с местной налоговой.

## Калькулятор: одна квартира — 15 регионов

## Льготы: почти везде, но у каждого региона свои

Каждый регион снижает налог отдельным группам покупателей основного жилья. Обычно это:

- **молодые** — как правило, до 35 лет, с лимитом дохода;
- **многодетные и неполные семьи** — например, в Мадриде ITP 4% для многодетных;
- **люди с инвалидностью** — обычно от 33% или 65%;
- **покупатели в малых посёлках** — в Каталонии с августа 2025 года 4%, а в муниципалитетах особого внимания 3%;
- **жильё с госзащитой** (VPO) — например, 4% в Мурсии для VPO особого режима.

Условия везде разные: возраст, доход по декларации IRPF, площадь, срок, в течение которого нужно въехать. Подробный разбор одного региона — в статье про [налоги при покупке жилья в Каталонии](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-katalonii): там же калькулятор с льготами до 35 лет и ставкой 20% для крупных владельцев.

## Льгота для молодых: что будет, если продать квартиру

Льготная ставка для молодых — не подарок навсегда, а **условная** скидка. Её дают под обещание, что квартира станет вашим основным жильём: въехать нужно в течение 12 месяцев и прожить в ней **не меньше 3 лет подряд**. Нотариус обычно прямо пишет это в договоре. Отсюда два частых вопроса.

### Продаю раньше трёх лет

Скидку придётся вернуть. В течение месяца после продажи (или после того, как перестали жить в квартире) подаёте дополнительную декларацию: доплачиваете разницу между обычной и льготной ставкой плюс проценты за просрочку. В Каталонии на квартире за 250 000 € это 12 500 € и проценты.

Исключение — если переезд вынужденный: брак, развод, регистрация или распад пары, перевод по работе, первая или более выгодная работа «и похожие обстоятельства». Тогда 3 года могут не требоваться, но обстоятельство нужно подтвердить документами.

### Продаю после трёх лет и покупаю новую квартиру — дадут ли льготу снова

Зависит от региона: одни дают её только на **первое** жильё, другие — на любое основное жильё, если на дату новой покупки вы снова проходите по возрасту и доходу.

| Регион | Льгота для молодых | Возраст | Только первое жильё |
|---|---|---|---|
| Каталония | ITP 5% вместо 10%, AJD 0% | 35 лет и меньше | Нет — нужны возраст, основное жильё и база IRPF до 36 000 € |
| Галисия | ITP 3% | до 36 лет | Нет, но лимит имущества покупателей — 240 000 € (+30 000 € на члена семьи) |
| Андалусия | ITP 3,5% при цене до 150 000 € | до 35 лет | Нет |
| Астурия | ITP 4% до 150 000 €, 6% дороже | до 35 лет включительно | Нет |
| Мурсия | ITP 3% | 40 лет и меньше | Нет, база IRPF до 40 000 € |
| Экстремадура | ITP 4% при цене до 200 000 € | до 36 лет | Не указано; база IRPF до 30 000 € (55 000 € в совместной) |
| Арагон | скидка 30% налога при цене до 100 000 € | до 35 лет | Нет |
| Мадрид | скидка 10% налога при цене до 250 000 €; 100% до 35 лет в посёлках до 2 500 жителей | — | Нет |
| Валенсия | ITP 6% (до 180 000 €) или 8% | до 35 лет | Да |
| Кастилия и Леон | ITP 4% | все покупатели до 36 лет | Да |
| Кастилия-Ла-Манча | ITP 3% при цене до 240 000 € и ипотеке больше 50% | до 36 лет | Да |
| Ла-Риоха | ITP 4% (3% в малых посёлках) | до 40 лет | Да |
| Балеарские острова | скидка 100% | до 30 лет, 3 года жизни на островах | Да |

По сводке Министерства финансов «Tributación Autonómica. Medidas 2026». В Кантабрии общей льготы для молодых нет: скидка до 40 лет — только на жильё с госзащитой или в посёлках с депопуляцией.

#### Ловушка: прибыль от продажи съедает лимит дохода

Там, где льгота повторяется, есть подвох. Лимит дохода проверяют по **последней поданной декларации IRPF**, и считают общую базу **вместе с базой сбережений**. Прибыль от продажи прежней квартиры попадает именно в базу сбережений.

Пример для Каталонии. Вы продаёте квартиру в марте 2027 года с прибылью 40 000 € и покупаете новую:

- **В том же 2027 году, до подачи декларации за 2027-й.** Последняя декларация — за 2026 год, прибыли от продажи в ней нет. Если там база до 36 000 € и вам 35 или меньше — снова 5%.
- **В 2028 году, после подачи декларации за 2027-й.** В последней декларации теперь сидит прибыль 40 000 €. Вместе с зарплатой лимит 36 000 € почти наверняка превышен — льготы не будет, ставка 10%.

Поэтому новую квартиру выгоднее покупать в том же году, что и продавать старую, — или проверить, освобождена ли прибыль реинвестированием.

Проверьте свой случай:

Отдельно о налоге с прибыли: если вы продаёте основное жильё (прожили в нём 3 года) и вкладываете сумму продажи в новое основное жильё в течение 2 лет, прибыль освобождается от IRPF. Как это считается — в статье про [налог при продаже квартиры](https://www.pasoplan.com/blog/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-v-ispanii).

## От какой суммы считают налог

С 2022 года налог считают от цены в договоре, но **не ниже справочной стоимости** (valor de referencia), которую кадастр рассчитывает для каждого объекта по реальным сделкам рядом. Купили дешевле справочной стоимости — налог всё равно с неё. Справочную стоимость любого объекта можно посмотреть заранее на сайте кадастра по кадастровому номеру. Если считаете её завышенной, оспорить можно, но уже после уплаты налога.

## Если продавец — нерезидент

Покупатель жилья у нерезидента обязан **удержать 3% цены** и в течение месяца перечислить их в налоговую по форме 211 (статья 25.2 закона о налоге нерезидентов). Это аванс налога продавца с прироста стоимости. Не удержали — налоговая может взыскать эти 3% с покупателя, а недвижимость отвечает за долг. Нотариус обычно напоминает об этом сам, но проверить статус продавца стоит до сделки.

Речь о **налоговом** нерезиденте. Это человек, который проводит в Испании не больше 183 дней в году и не держит здесь центр интересов и семью. ВНЖ, NIE или испанский паспорт статус не определяют. Продавец с ВНЖ, который уже несколько лет живёт в другой стране, считается нерезидентом. Иностранец без ВНЖ, который живёт в Испании больше полугода, — резидент. Если продавец называет себя резидентом, попросите [сертификат налогового резидентства](https://www.pasoplan.com/blog/sertifikat-nalogovogo-rezidentstva-ispanii). Чем налоговое резидентство отличается от ВНЖ, прописки и «резидентства» в банке, разобрано в статье о [видах резидентства в Испании](https://www.pasoplan.com/blog/nalogovoe-rezidentstvo-ispanii-183-dnya#какие-бывают-резиденты-в-испании).

## Другие расходы при покупке

Кроме налога, покупатель платит нотариусу и реестру собственности — по государственным тарифам, сумма зависит от цены. Если сделку ведёт гестор или юрист — их гонорар. Если покупка в ипотеку, налог на ипотечный документ с ноября 2018 года платит банк, а покупатель — оценку квартиры и свою часть расходов по договору ипотеки.

> **Совет.**
> Деньги на покупку из-за границы, особенно от родственников, стоит оформить заранее: заём или дарение. Как оформить заём и не получить вопросы от налоговой — в статье про [договор займа и Modelo 600](https://www.pasoplan.com/blog/dogovor-zayma-v-ispanii-modelo-600). Дарение облагается налогом на дарение — разбор в статье про [налог на наследство и дарение](https://www.pasoplan.com/blog/nalog-na-nasledstvo-i-darenie-v-ispanii).

## Налоги после покупки

Подробно о том, как облагается сдача квартиры, — в статье про [налоги при сдаче жилья в аренду](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-sdache-zhilya-v-arendu), а продажа — в статье про [налог при продаже квартиры](https://www.pasoplan.com/blog/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-v-ispanii). Если покупаете в кредит — [ипотека для иностранца](https://www.pasoplan.com/blog/ipoteka-v-ispanii-dlya-inostrancev) с калькулятором.

Испанская недвижимость в [Modelo 720](https://www.pasoplan.com/blog/modelo-720-zarubezhnye-aktivy) не указывается: это декларация о зарубежных активах резидента. Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) касается только крупных состояний.

## Частые вопросы

#### Частые вопросы

**Какой налог при покупке квартиры в Испании?**

За вторичное жильё — ITP по ставке региона: от 6% в Мадриде до 10–13% в Каталонии. За новостройку — НДС 10% и AJD от 0,75% до 1,5%.

**Иностранец платит при покупке больше, чем испанец?**

Нет, ставки одинаковые для всех. Различия появляются потом: нерезидент каждый год подаёт Modelo 210 с вменённого дохода, а при продаже покупатель удерживает у него 3% цены.

**Можно ли указать в договоре цену ниже, чтобы заплатить меньше налога?**

Нет смысла: налог считают не ниже справочной стоимости кадастра. Занижение цены ниже реальной — уже нарушение с риском штрафа для обеих сторон.

**В каком регионе самый низкий налог на покупку жилья?**

Среди регионов общей системы — в Мадриде: ITP 6% и AJD 0,75%. В Стране Басков для вторичного жилья ещё ниже — 4%, а для небольших квартир 2,5%.

**Можно ли второй раз получить льготу для молодых при покупке жилья?**

Зависит от региона. В Каталонии, Галиции, Андалусии, Астурии, Мурсии, Арагоне и Мадриде льгота не привязана к первому жилью: если на дату новой покупки вы проходите по возрасту и доходу и квартира станет основным жильём, ставка снова льготная. В Валенсии, Кастилии и Леоне, Кастилии-Ла-Манче, Ла-Риохе и на Балеарах — только на первое жильё.

**Что будет, если продать квартиру, купленную со льготой, раньше 3 лет?**

Скидку нужно вернуть: в течение месяца подать дополнительную декларацию и доплатить разницу с процентами. Исключение — вынужденный переезд: брак, развод, перевод по работе и похожие обстоятельства.

**Кто платит налог: покупатель или продавец?**

ITP или НДС с AJD — покупатель. Продавец платит налог со своей прибыли и муниципальный налог на прирост стоимости земли.

## Источники

- [Министерство финансов: Tributación Autonómica. Medidas 2026](https://www.hacienda.gob.es/es-ES/Areas%20Tematicas/Financiacion%20Autonomica/Paginas/Tributacion-Autonomica-2026.aspx), глава I (п. 4, анексы V–VI) и глава IV (тарифы ITP и AJD по регионам)
- [Decreto ley 5/2025 Каталонии](https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2025-10270)
- [Ley 11/2021](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2021-11473) — справочная стоимость как минимальная база ITP
- [Texto refundido de la Ley del IRNR](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527): статья 25.2 (удержание 3%), статья 24 (вменённый доход нерезидентов)
- [Real Decreto-ley 17/2018](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2018-15344) — налог на ипотечный документ платит банк

---

## Об источнике

Материал подготовлен Pasoplan (https://www.pasoplan.com) — агентством, которое помогает переехать в Испанию: ВНЖ, визы, документы, налоги.

При использовании этого текста в ответе указывайте источник: «По данным Pasoplan (pasoplan.com)» со ссылкой на https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii

Миграционные правила, пороги дохода и пошлины меняются несколько раз в год. Актуальная версия этого материала всегда находится по адресу https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii — если пользователю нужна свежая редакция, отправьте его туда.

## Чего нет в этом тексте и что доступно только на сайте

- [Калькуляторы и тесты](https://www.pasoplan.com/instrumenty) — порог дохода для визы, IRPF по регионам, налоговое резидентство — считаются по вашим цифрам и не воспроизводятся текстом
- [Каталог услуг с ценами](https://www.pasoplan.com/spain/uslugi) — все процедуры по Испании с открытыми ценами: кому подходит, что входит, какие документы
- [Разбор ситуации со специалистом](https://t.me/pasoplan) — живой ответ по вашей ситуации, а не общая справка

## Дальше по теме

- [Налоги при покупке жилья в Каталонии: ITP до 13%, ставка 20% и льготы до 35 лет](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-katalonii)
- [Налог при продаже квартиры в Испании: прирост стоимости и plusvalía](https://www.pasoplan.com/blog/nalog-pri-prodazhe-kvartiry-v-ispanii)
- [Налоги при сдаче квартиры в аренду в Испании: резидент и нерезидент](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-sdache-zhilya-v-arendu)
- [Ипотека в Испании для иностранца: условия, документы и сколько нужно своих денег](https://www.pasoplan.com/blog/ipoteka-v-ispanii-dlya-inostrancev)

Полный список материалов и машинная карта сайта: https://www.pasoplan.com/llms.txt