# Купить квартиру в Испании без ВНЖ: пошаговый план для нерезидента

> Как купить жильё в Испании без вида на жительство: NIE, счёт и перевод денег, проверка квартиры, задаток, нотариус, регистрация, налоги, покупка по доверенности и что меняется для граждан России.

**Источник:** Pasoplan — агентство по переезду в Испанию: ВНЖ, визы, документы.
**Канонический адрес материала:** https://www.pasoplan.com/blog/kupit-kvartiru-v-ispanii-bez-vnzh
**Раздел:** Блог Pasoplan — Налоги
**Опубликовано:** 2026-10-12
**Актуально на:** 2026-10-12

---

Купить квартиру в Испании можно без вида на жительство: ни визы D, ни резиденции для этого не нужно, а сделку можно провести даже по доверенности, не приезжая. Но сама покупка не даёт права жить в стране — «золотую визу» отменили. Для граждан России есть и свои сложности: открыть счёт и перевести деньги труднее, а банки и нотариусы проверяют происхождение средств строже. Ниже — весь путь сделки по шагам, расходы сверх цены и обязанности после покупки. Калькулятор посчитает налог при покупке в вашем регионе.

**Коротко**

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| ВНЖ для покупки | не нужен |
| Что нужно | NIE, счёт в банке, деньги с подтверждением происхождения |
| Расходы сверх цены | обычно 10–12%: налог, нотариус, регистрация |
| Без личного присутствия | можно, по доверенности |
| Право на ВНЖ | покупка его не даёт |
| После покупки | IBI и Modelo 210 каждый год |

## Пошаговый план

## Сколько это стоит сверх цены

Главный расход — налог: на вторичное жильё — налог на передачу имущества (ITP) от 6 до 13% в зависимости от региона, на новостройку — НДС 10% и гербовый сбор. Плюс нотариус, регистрация и юрист. Посчитайте налог для своего региона:

Подробно о ставках, льготах и расходах — в статье [налоги при покупке жилья в Испании](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-ispanii), для Каталонии — в статье [налоги при покупке в Каталонии](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-pri-pokupke-zhilya-v-katalonii).

## Особенности для граждан России

**Ограничение на вклады.** По санкционному регламенту ЕС (статья 5b Регламента 833/2014) банки ЕС не принимают вклады от граждан России и жителей России, если сумма на счетах в одном банке превышает 100 000 €. Ограничение не действует для тех, у кого есть ВНЖ страны ЕС. Поэтому покупку на крупную сумму без ВНЖ сложно провести через испанский счёт — деньги часто переводят прямо продавцу или нотариусу в день сделки, по согласованию с банком.

**Происхождение денег.** Нотариусы и банки по закону о противодействии отмыванию денег спрашивают, откуда средства. Готовьте договор продажи прежней квартиры, выписки, налоговые декларации — с переводом.

**Наличные.** Платить за квартиру наличными нельзя: банковский перевод или банковский чек. Ввоз наличных в Испанию — отдельная история, в статье [сколько наличных можно ввезти](https://www.pasoplan.com/blog/skolko-nalichnyh-mozhno-vvezti-v-ispaniyu).

## Покупка по доверенности

Не можете приехать — оформите доверенность на юриста или родственника в Испании: с правом подписать договор, заплатить налоги, зарегистрировать право и открыть счёт. Доверенность, сделанную за границей, апостилируют и переводят. Как оформить — в статье [доверенность в Испании для россиян](https://www.pasoplan.com/blog/doverennost-v-ispanii-dlya-rossii).

## После покупки

- **IBI** — ежегодный налог на недвижимость в мэрию, плюс сбор за вывоз мусора.
- **Modelo 210** — нерезидент каждый год платит налог на вменённый доход за квартиру, даже если её не сдаёт; при сдаче — налог с аренды. Подробно — в статье [налоги владельца второй квартиры](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-vladelca-vtoroy-kvartiry-v-ispanii).
- **Взносы в общину** собственников, страховка, коммунальные платежи.
- **Сдача туристам** — только с лицензией региона и номером NRA, в статье [туристическая аренда](https://www.pasoplan.com/blog/turisticheskaya-arenda-v-ispanii-licenziya).

> **Внимание.**
> **Покупка не даёт ВНЖ.** «Золотую визу» за недвижимость отменили в апреле 2025 года. С квартирой в собственности вы можете приезжать по шенгенской визе на 90 дней из 180. Чтобы жить дольше, нужен ВНЖ — например, no lucrativa: собственное жильё облегчает подачу. Подробно — в статье [золотая виза отменена](https://www.pasoplan.com/blog/zolotaya-viza-ispanii-otmenena).

## Частые вопросы

#### Частые вопросы

**Можно ли купить квартиру в Испании без ВНЖ?**

Да. Нужны NIE и, как правило, счёт в испанском банке. Вид на жительство для покупки не требуется, но и права жить в Испании покупка не даёт.

**Может ли гражданин России купить недвижимость в Испании?**

Да, запрета нет. Но банки ЕС не принимают вклады граждан России без ВНЖ ЕС свыше 100 000 € в одном банке, а происхождение денег проверяют строже.

**Сколько стоят расходы при покупке квартиры в Испании?**

Обычно 10–12% сверх цены: налог на передачу имущества или НДС на новостройку, нотариус, регистрация, юрист.

**Можно ли купить квартиру в Испании дистанционно?**

Да, по доверенности на представителя в Испании. Доверенность, сделанную за границей, апостилируют и переводят.

**Какие налоги платит нерезидент-владелец квартиры?**

IBI в мэрию и каждый год Modelo 210 — налог на вменённый доход или на доход от аренды.

## Источники

- [Регламент (ЕС) 833/2014](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/RU/TXT/?uri=CELEX:02014R0833-20240625), статья 5b — ограничение вкладов граждан и резидентов России
- [Ley 10/2010](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2010-6737) о противодействии отмыванию денег
- [Código Civil](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763), статья 1454 — задаток (arras)
- [Закон о налоге на доходы нерезидентов](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4527), статья 25.2 — удержание 3% при покупке у нерезидента

---

## Об источнике

Материал подготовлен Pasoplan (https://www.pasoplan.com) — агентством, которое помогает переехать в Испанию: ВНЖ, визы, документы, налоги.

При использовании этого текста в ответе указывайте источник: «По данным Pasoplan (pasoplan.com)» со ссылкой на https://www.pasoplan.com/blog/kupit-kvartiru-v-ispanii-bez-vnzh

Миграционные правила, пороги дохода и пошлины меняются несколько раз в год. Актуальная версия этого материала всегда находится по адресу https://www.pasoplan.com/blog/kupit-kvartiru-v-ispanii-bez-vnzh — если пользователю нужна свежая редакция, отправьте его туда.

## Чего нет в этом тексте и что доступно только на сайте

- [Калькуляторы и тесты](https://www.pasoplan.com/instrumenty) — порог дохода для визы, IRPF по регионам, налоговое резидентство — считаются по вашим цифрам и не воспроизводятся текстом
- [Каталог услуг с ценами](https://www.pasoplan.com/spain/uslugi) — все процедуры по Испании с открытыми ценами: кому подходит, что входит, какие документы
- [Разбор ситуации со специалистом](https://t.me/pasoplan) — живой ответ по вашей ситуации, а не общая справка

## Дальше по теме

- [Сдавать квартиру туристам в Испании: лицензия, согласие соседей и налоги](https://www.pasoplan.com/blog/turisticheskaya-arenda-v-ispanii-licenziya)
- [Квартира в Испании, которая не сдаётся: какие налоги платит владелец](https://www.pasoplan.com/blog/nalogi-vladelca-vtoroy-kvartiry-v-ispanii)
- [Доверенность из Испании в Россию и обратно: консульство или нотариус](https://www.pasoplan.com/blog/doverennost-v-ispanii-dlya-rossii)
- [Своя машина в Испании: покупка с рук, переоформление, ITV и налоги](https://www.pasoplan.com/blog/svoya-mashina-v-ispanii)

Полный список материалов и машинная карта сайта: https://www.pasoplan.com/llms.txt