# Как снять квартиру в Испании иностранцу: залог, права жильца и мошенники

> Что арендодатель вправе требовать по закону LAU, а что нет: предоплата, залог, комиссия агентства, страховка. Срок 5 лет, индекс IRAV и схемы мошенников.

**Источник:** Pasoplan — агентство по переезду в Испанию: ВНЖ, визы, документы.
**Канонический адрес материала:** https://www.pasoplan.com/blog/arenda-kvartiry-v-ispanii-inostrancu
**Раздел:** Блог Pasoplan — Жизнь в Испании
**Опубликовано:** 2026-10-12
**Актуально на:** 2026-10-12

---

Жильё — первая и самая нервная задача после переезда. Без испанской зарплаты (nómina) и местной кредитной истории иностранца часто встречают условием «платите за полгода или год вперёд», агентства берут комиссию, а в объявлениях за 500 евро в центре прячутся мошенники. Многое из этого испанский закон об аренде (LAU) прямо запрещает — но знают об этом единицы. Ниже — что арендодатель вправе требовать, а что нет, сколько нужно на старте, как устроены срок договора и повышение цены и как не потерять деньги. Проверка посчитает ваш первый платёж и подсветит незаконные условия.

**Коротко**

| Параметр | Значение |
| --- | --- |
| Вперёд | не больше 1 месяца аренды — даже без контракта |
| Залог (fianza) | ровно 1 месяц |
| Доп. гарантия | до 2 месяцев при договоре до 5 лет |
| Комиссия агентства | платит владелец, не жилец |
| Срок | можно жить до 5 лет, 7 — если владелец компания |
| Повышение цены | раз в год, не выше индекса IRAV |

## Что можно требовать, а что нельзя

Закон об аренде городских помещений (Ley 29/1994, LAU) для жилья в основном императивный: договор не может ухудшать положение жильца по сравнению с законом. Пункт договора, который противоречит LAU, просто недействителен, даже если вы его подписали.

| Что просят | Закон | Статья LAU |
|---|---|---|
| «Без контракта — оплата за год вперёд» | Требовать больше 1 месяца вперёд нельзя | 17.2 |
| Залог 2–3 месяца | Залог — ровно 1 месяц, остальное считается доп. гарантией | 36.1 |
| Депозит или банковская гарантия сверх залога | До 2 месяцев при договоре до 5 лет (7 у компании) | 36.5 |
| Комиссия агентству, «estudio de solvencia», «gastos de gestión» | Платит владелец, с жильца — ни под каким названием | 20.2 |
| Обязательная страховка от неуплаты за ваш счёт | Нельзя (новое правило, см. ниже) | 36.5 |
| Наличные | Оплата — переводом; наличными только если у одной стороны нет счёта, и с распиской | 17.3 |
| Запрет на прописку | Владелец не может запретить прописаться по месту жительства | — |

> **Важно.**
> «Нельзя требовать» не значит «нельзя договориться». Если вы сами предлагаете заплатить за несколько месяцев вперёд, чтобы вас выбрали среди кандидатов, закон этого не запрещает. Но тогда фиксируйте в договоре, за какие месяцы платёж, и платите переводом: эти деньги — аренда, а не залог.

## Сколько нужно на старте

По закону максимальный стартовый набор при аренде на обычный срок — **4 месяца аренды**: первый месяц, залог и до двух месяцев дополнительной гарантии. Агентская комиссия с жильца — ноль.

Дополнительная гарантия — то, чем арендодатель страхуется вместо испанской зарплаты. Это может быть депозит, банковская гарантия (aval bancario) или поручитель. Если доходы у вас из-за рубежа или вы кочевник, помогает папка документов: выписки за полгода, контракт с иностранным работодателем, резолюция о ВНЖ, рекомендации прошлых арендодателей. Подробно о том, как устроен бюджет в разных городах, — в нашем [калькуляторе стоимости жизни](https://www.pasoplan.com/spain/stoimost-zhizni).

Залог владелец обязан сдать в региональный орган (в большинстве регионов — специальный реестр залогов). Вернуть его должны после выезда; если не вернули за месяц после передачи ключей, на сумму начисляются законные проценты (статья 36.4).

## Срок договора и как выйти раньше

- **Минимальный срок защиты — 5 лет**, или 7, если владелец — компания (статья 9). Даже если в договоре написано «1 год», каждый год договор продлевается автоматически, пока вы не захотите уйти. Владелец может отказать только в случаях из закона — например, если в договоре заранее указал, что квартира понадобится ему или близким родственникам.
- После 5 (7) лет договор продлевается ещё до 3 лет, если никто не предупредил заранее: владелец — за 4 месяца, жилец — за 2 (статья 10).
- **Уйти раньше** жилец может через 6 месяцев, предупредив за 30 дней (статья 11).
- Чтобы выйти из ежегодного продления, предупредите владельца **за 30 дней** до даты продления.

> **Внимание.**
> Не подписывайте «сезонный» или «временный» договор, если на самом деле снимаете жильё для постоянной жизни. Такие договоры лишают защиты пяти лет, а новые правила требуют, чтобы у временной аренды была реальная причина — учёба, командировка, лечение.

## Повышение цены: индекс IRAV

Цену можно менять только раз в год, в дату годовщины договора, и только если механизм прописан в договоре (статья 18). С 2025 года рост ограничен индексом IRAV — специальным индексом для аренды, который публикует Национальный институт статистики (INE) каждый месяц. Если в договоре написано «по индексу», но не указано какому, применяется IRAV. Без пункта об индексации цена не меняется вообще.

В зонах, которые регион объявил «напряжёнными» (zonas tensionadas), действуют ещё и лимиты цены для новых договоров. Такие зоны есть, например, во многих муниципалитетах Каталонии.

## Новые правила октября 2026 года

6 октября 2026 года правительство приняло жилищный декрет-закон RDL 29/2026. Он действует с 8 октября, но должен быть утверждён Конгрессом примерно до начала ноября. Предыдущий похожий декрет 26/2026 Конгресс 2 октября отклонил. Что поменялось для жильца:

- **Комнаты** приравнены к жилью: на них распространяются правила LAU, включая залог и срок.
- Появилось определение **временной аренды**: только при временном переезде по обоснованной причине. Доп. гарантия по ней — не больше 1 месяца, выйти можно через месяц, предупредив за 10 дней.
- **Нельзя требовать страховку от неуплаты** (seguro de impago) за счёт жильца.
- При досрочном выходе **неустойку** с жильца брать нельзя.
- При выезде стороны подписывают **акт о состоянии жилья**. Нет акта — считается, что квартиру вернули в порядке.

Мы следим за утверждением декрета и обновим статью, если Конгресс его отклонит.

## Как не попасть на мошенников

Схемы, о которых чаще всего рассказывают читатели и юристы:

Выписку о собственнике (nota simple) любой может заказать онлайн в Реестре собственности за несколько евро: в ней видно, кто владелец и нет ли ареста.

## Прописка и договор

Договор аренды — главный документ для [прописки](https://www.pasoplan.com/blog/empadronamiento-propiska-v-ispanii), а прописка нужна для школы, врача и почти любого ВНЖ. Владелец не вправе запретить вам прописаться в жилье, где вы живёте. Если договор на испанском, попросите перевод или проверьте его до подписания: вписать можно и удобные вам условия — например, кто платит мелкий ремонт и как индексируется цена.

## Частые вопросы

#### Частые вопросы

**Законно ли требовать оплату за год вперёд, если у меня нет испанского контракта?**

Требовать — нет: статья 17.2 LAU запрещает требовать больше одного месяца вперёд. Предложить самому можно, но тогда фиксируйте платёж в договоре как аренду за конкретные месяцы и платите переводом.

**Сколько максимум можно отдать на старте?**

При аренде жилья на обычный срок — первый месяц, залог в 1 месяц и до 2 месяцев дополнительной гарантии. Комиссию агентства платит владелец.

**Договор на год — через год меня могут выселить?**

Нет. Договор жилья продлевается каждый год по вашему желанию до 5 лет, если владелец — частное лицо, и до 7, если компания.

**Насколько могут поднять аренду?**

Раз в год и не выше индекса IRAV, если индексация прописана в договоре. Если не прописана — цена не меняется до конца договора.

**Можно ли съехать раньше срока?**

Да, через 6 месяцев проживания, предупредив владельца за 30 дней.

**Владелец не возвращает залог. Что делать?**

Через месяц после передачи ключей на сумму начисляются законные проценты. Сначала напишите владельцу официальное требование (burofax), затем можно идти в суд: для небольших сумм адвокат не обязателен.

## Источники

- [Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003) в редакции на 08.10.2026: статьи 2, 9, 10, 11, 17, 18, 20, 36
- [Real Decreto-ley 29/2026](https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823) — изменения LAU, ждут утверждения Конгрессом
- [Ley 12/2023 о праве на жильё](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203): индекс IRAV, комиссии агентств, напряжённые зоны
- [Ley 7/2012](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-13416), статья 7: лимит наличных 1 000 €
- [INE: индекс IRAV](https://www.ine.es/)

---

## Об источнике

Материал подготовлен Pasoplan (https://www.pasoplan.com) — агентством, которое помогает переехать в Испанию: ВНЖ, визы, документы, налоги.

При использовании этого текста в ответе указывайте источник: «По данным Pasoplan (pasoplan.com)» со ссылкой на https://www.pasoplan.com/blog/arenda-kvartiry-v-ispanii-inostrancu

Миграционные правила, пороги дохода и пошлины меняются несколько раз в год. Актуальная версия этого материала всегда находится по адресу https://www.pasoplan.com/blog/arenda-kvartiry-v-ispanii-inostrancu — если пользователю нужна свежая редакция, отправьте его туда.

## Чего нет в этом тексте и что доступно только на сайте

- [Калькуляторы и тесты](https://www.pasoplan.com/instrumenty) — порог дохода для визы, IRPF по регионам, налоговое резидентство — считаются по вашим цифрам и не воспроизводятся текстом
- [Каталог услуг с ценами](https://www.pasoplan.com/spain/uslugi) — все процедуры по Испании с открытыми ценами: кому подходит, что входит, какие документы
- [Разбор ситуации со специалистом](https://t.me/pasoplan) — живой ответ по вашей ситуации, а не общая справка

## Дальше по теме

- [Свет, вода, газ и интернет в Испании: как подключить и сколько платить](https://www.pasoplan.com/blog/kommunalnye-uslugi-v-ispanii-kak-podklyuchit)
- [Окупасы в Испании: как защитить квартиру и что делать, если её заняли](https://www.pasoplan.com/blog/okupasy-v-ispanii-kak-zashchitit-zhile)
- [Переезд в другой город или провинцию с ВНЖ: что и куда сообщить](https://www.pasoplan.com/blog/pereezd-v-druguyu-provinciyu-s-vnzh)
- [Медицина в Испании для иностранца: tarjeta sanitaria или частная страховка](https://www.pasoplan.com/blog/medicina-v-ispanii-tarjeta-sanitaria)

Полный список материалов и машинная карта сайта: https://www.pasoplan.com/llms.txt